インスペクション 37条書面 宅建業法の重要記載事項と契約書面の違い

インスペクション 37条書面 記載事項

37条書面は、宅地建物取引業法第37条に基づいて不動産取引の契約が成立した後に交付される重要な契約書面です。この書面は、売買契約や賃貸借契約の内容を明確にし、後のトラブルを防止するために宅建業者が契約当事者に対して遅滞なく交付することが義務付けられています。
2018年4月の宅建業法改正により、既存住宅取引におけるインスペクション（建物状況調査）に関する事項が37条書面の記載事項として追加されました。この改正は、既存住宅の流通促進と、売買後のトラブル防止を目的としています。
外壁塗装業者にとって、このインスペクション制度は重要なビジネスチャンスとなります。なぜなら、建物の外壁状態も調査対象となるため、インスペクションの結果に基づいて外壁塗装の必要性が明確になるからです。また、インスペクション業務自体に参入する可能性も広がっています。

インスペクション 37条書面の絶対的記載事項とは

37条書面には、必ず記載しなければならない「絶対的記載事項」があります。特に既存建物の売買契約では、以下の6項目が絶対的記載事項として定められています：

1. 当事者の氏名・住所（法人の場合は名称と住所）
   
2. 宅地建物を特定するために必要な表示
   
3. 既存建物の場合、建物の構造上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項
   
4. 代金・交換差金・借賃の額、支払時期、支払方法
   
5. 宅地建物の引渡しの時期
   
6. 移転登記申請の時期
   

特に注目すべきは3番目の項目です。2018年4月の法改正により追加されたこの項目は、インスペクション（建物状況調査）の結果を契約書に反映させることを義務付けています。
外壁塗装業者としては、この項目に記載される外壁の状態に関する情報が、お客様への提案の重要な根拠となります。例えば、「2階南東側外壁に塗膜の剥がれが確認された」といった記載があれば、その部分を重点的に調査し、適切な塗装プランを提案することができます。
なお、建物の賃借契約の場合は、3番目と6番目の項目は記載不要となっています。これは賃貸借契約の性質上、建物の構造に関する責任が売買契約とは異なるためです。

インスペクション 37条書面と35条書面の違いを理解する

37条書面と混同されやすいのが35条書面（重要事項説明書）です。両者の違いを明確に理解することは、外壁塗装業者がインスペクション業務に関わる際に非常に重要です。
主な違いは以下の通りです：

特に外壁塗装業者にとって重要なのは、35条書面ではインスペクションの「実施の有無とその結果の概要」を記載するのに対し、37条書面では「当事者双方が確認した事項」を記載するという点です。
つまり、35条書面では調査結果の概要を伝えるのに対し、37条書面ではその調査結果を踏まえて売主と買主が実際に何を確認したかを記録します。例えば、外壁の劣化が見つかった場合、35条書面ではその事実を記載し、37条書面では「外壁の劣化を双方が確認し、引渡し後に買主の負担で修繕することに合意した」といった内容が記載されることになります。

インスペクション 37条書面への記載イメージと実例

37条書面におけるインスペクション結果の記載は、具体的にどのように行われるのでしょうか。国土交通省が示している記載イメージを参考に見ていきましょう。
基本的な記載フォーマットは以下のようになります：

text確認事項を記載した資料の名称：建物状況調査の結果の概要
資料作成者：○○ ○○
資料作成年月日：令和○年○月○日
建物の構造耐力上主要な部分等の状況について双方が確認した事項：
売主及び買主は、本件建物2階南東側居室の天井に雨漏りの跡（写真別添）が存することを目視により確認した。

外壁塗装に関連する記載例としては、以下のようなものが考えられます：

text建物の構造耐力上主要な部分等の状況について双方が確認した事項：
売主及び買主は、本件建物の北側外壁に塗膜の剥がれ（写真別添）が存在し、雨水の侵入リスクがあることを確認した。買主は引渡し後6ヶ月以内に外壁塗装工事を実施することに同意した。

インスペクションを実施しなかった場合や、実施したが特に問題が見つからなかった場合は、「建物の構造耐力上主要な部分等の状況について双方が確認した事項：無」と記載します。
外壁塗装業者としては、このような記載内容を理解し、インスペクション結果に基づいた適切な提案ができるよう準備しておくことが重要です。また、インスペクション業務に参入する場合は、記載内容が法的な効力を持つことを認識し、正確かつ専門的な調査報告書を作成する能力が求められます。

インスペクション 37条書面に関する外壁塗装業者のビジネスチャンス

インスペクション制度の義務化は、外壁塗装業者にとって様々なビジネスチャンスをもたらします。具体的には以下のような機会が考えられます：

1. インスペクション業務への参入
   
   
   
   • 建築士資格や特定の講習を受けることで、インスペクション（建物状況調査）の実施者になることができます
     
   • 外壁塗装の専門知識を活かした差別化されたインスペクションサービスの提供が可能
     

2. インスペクション結果に基づく提案営業
   
   
   
   • インスペクションで指摘された外壁の劣化に対する修繕・塗装プランの提案
     
   • 37条書面に記載された確認事項を根拠とした信頼性の高い営業活動
     

3. 不動産業者との連携強化
   
   
   
   • 不動産仲介会社がインスペクション事業者をあっせんする義務があるため、連携先としての関係構築
     
   • 定期的な物件調査依頼を受けられるパートナーシップの形成
     

4. 予防保全の提案
   
   
   
   • インスペクションで問題がなかった物件でも、将来的なリスク回避のための塗装提案
     
   • 定期的な点検・メンテナンスプランの提案
     

特に注目すべきは、インスペクション結果が37条書面に記載されることで、外壁の状態が契約内容の一部となる点です。これにより、「契約書に記載された外壁の状態を改善するための塗装工事」という、より説得力のある提案が可能になります。
また、インスペクション業務自体に参入することで、物件の売買前に関わることができ、早い段階からお客様との関係構築が可能になります。外壁塗装の専門知識を持つ事業者によるインスペクションは、より詳細な外壁状態の評価ができるという付加価値を提供できます。

インスペクション 37条書面における外壁調査のポイント

外壁塗装業者がインスペクション業務に関わる際、または37条書面に基づいて提案を行う際に注目すべき外壁調査のポイントを解説します。
インスペクションにおける外壁調査では、主に以下の点に注目します：

1. 構造耐力上の問題につながる外壁の劣化
   
   
   
   • ひび割れ（特に幅0.5mm以上のもの）
     
   • 外壁材の浮きや剥がれ
     
   • 雨水の侵入跡や漏水の痕跡
     
   • 外壁と開口部の取り合い部分の隙間
     

2. 外壁塗装の劣化状態
   
   
   
   • 塗膜の剥がれ・ひび割れ
     
   • チョーキング（白亜化）の程度
     
   • 色あせや変色の状況
     
   • カビや藻の発生状況
     

3. シーリングの劣化状態
   
   
   
   • ひび割れや硬化
     
   • 接着不良や剥がれ
     
   • 打ち替え時期の経過状況
     

これらの調査結果は、37条書面の「建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項」として記載されます。外壁塗装業者としては、これらの項目について専門的な知見を持ち、適切な調査と報告ができることが重要です。
特に、単なる美観上の問題と構造耐力に影響する劣化を区別して説明できることが、信頼性の高いインスペクション業務につながります。例えば、「南面外壁のチョーキングは美観上の問題であり構造上の問題はない」「西面外壁のひび割れから雨水が侵入し、木部の腐食リスクがある」といった具体的な説明ができると、お客様の理解と信頼を得やすくなります。
また、37条書面に記載された外壁の状態に基づいて塗装提案を行う際は、記載内容と提案内容の整合性を明確にすることが重要です。「37条書面に記載された外壁のひび割れを修繕し、雨水侵入のリスクを低減するための塗装工事」といった形で、契約書の内容と提案を結びつけることで、説得力のある営業活動が可能になります。

インスペクション 37条書面活用による外壁塗装提案の具体例

37条書面に記載されたインスペクション結果を活用した外壁塗装提案の具体例を紹介します。これらの事例は、実際の業務に応用できるモデルケースとなります。
ケース1: 外壁ひび割れが確認された物件
37条書面の記載：

text建物の構造耐力上主要な部分等の状況について双方が確認した事項：
売主及び買主は、本件建物の西側外壁に幅0.3mm程度のひび割れが複数存在することを確認した。現時点では雨水侵入の形跡は見られないが、将来的なリスクがあることを認識した。

提案アプローチ：

• ひび割れの進行を防止するための早期塗装の必要性を説明
  
• 弾性塗料を使用した塗装システムの提案（ひび割れ追従性をアピール）
  
• ひび割れ部分の適切な下地処理方法の詳細説明
  
• 放置した場合のリスクと修繕コスト増大の可能性を説明
  

ケース2: 塗膜の剥がれが確認された物件
37条書面の記載：

text建物の構造耐力上主要な部分等の状況について双方が確認した事項：
売主及び買主は、本件建物の北側および東側外壁の塗膜に広範囲の剥がれが生じており、一部で下地の露出が見られることを確認した。買主は引渡し後1年以内に外壁塗装を実施する意向を示した。

提案アプローチ：

• 下地の露出による木部腐食リスクを具体的に説明
  
• 季節要因（雨期前など）を考慮した最適な塗装時期の提案
  
• 下地補修から仕上げまでの詳細な工程と使用材料の説明
  
• 37条書面に記載された「1年以内」という期限を踏まえた適切なスケジュール提案
  

ケース3: 特に問題が確認されなかった物件
37条書面の記載：

text建物の構造耐力上主要な部分等の状況について双方が確認した事項：無

提案アプローチ：

• インスペクションでは見つからない初期段階の劣化兆候の無料点検を提案
  
• 予防保全の重要性と経済的メリットを説明
  
• 建物の築年数や立地環境に応じた最適な塗装時期の提案
  
• 定期的なメンテナンスプランの提案（点検サービス付き）
  

これらの提案では、37条書面に記載された内容を出発点として、専門家としての知見を加えた付加価値の高い提案を行うことがポイントです。単なる見積もり提示ではなく、契約書に記載された状況を踏まえた「問題解決型」の提案を行うことで、お客様の信頼を獲得しやすくなります。
また、インスペクション結果に基づく提案であることを明確にすることで、「売買契約の一部となっている建物状態の改善」という位置づけで工事の必要性を伝えることができます。これにより、単なる営業活動ではなく、契約履行の支援という