空家等対策の推進に関する特別措置法 改正 管理不全空家 代執行 税制

空家等対策の推進に関する特別措置法 改正の全体像

空家等対策の推進に関する特別措置法 改正の経緯と施行スケジュール

2023年の法改正は、空き家の増加と危険度の高まりを背景に、管理段階からの早期介入と活用促進を両輪化した点が特徴となる。 令和5年12月13日に改正法の主要部分が施行され、自治体の権限強化や手続きの迅速化が現場運用として動き始めている。

空家等対策の推進に関する特別措置法 改正 管理不全空家の定義と現場影響

管理不全空家は「放置すれば特定空家になり得る空家」とされ、自治体は指導・勧告の対象とできる段階が前倒しされた。 勧告を受けると住宅用地特例の対象外となり、税負担の増加リスクが顕在化するため、所有者との是正計画の初動づくりが建築実務で不可欠になる。

空家等対策の推進に関する特別措置法 改正 固定資産税と住宅用地特例の解除メカニズム

改正の趣旨資料では、適切な管理が行われない場合に住宅用地特例の解除を明確化しており、指導・勧告の運用が税制効果と直結する設計だ。 特定空家のみならず管理不全空家でも、勧告等に応じない場合は特例解除の対象となり、所有者の行動変容を促す圧力として機能する。

空家等対策の推進に関する特別措置法 改正 緊急代執行の迅速化と費用徴収

危険が切迫する特定空家に対しては、命令を経ずに代執行が可能となり、台風等の危険時に現場の安全確保を加速できる。 代執行後の費用は、確定判決なしの強制徴収が可能とされ、自治体の実務負担を軽減しつつ放置抑止の実効性を高める仕組みが導入された。

空家等対策の推進に関する特別措置法 改正 活用促進区域と用途規制の合理化（独自視点：設計協議のフロー最適化）

市町村が空家等活用促進区域を設定し、用途変更や建替の促進、前面道路や用途制限の合理化により、活用プロジェクトの手戻りを減らす枠組みが整えられた。 所有者への活用要請が明文化されるため、設計前の合意形成と活用指針の読み込みを早期に行うことで、申請～協議～着工のスループットが上がる余地が大きい。

空家等対策の推進に関する特別措置法 改正 報告徴収権・罰則・氏名調査権限の実務ポイント

市区町村長の報告徴収権付与により、実地調査から命令までの行政手続きが円滑になり、命令違反には50万円以下の罰金が科され得るため、是正計画の期限設定がより厳格化される。 所有者の探索についても、住民票・戸籍・固定資産台帳などへのアクセスが認められ、通知や交渉の遅延要因が抑えられる体制が明示されている。

空家等対策の推進に関する特別措置法 改正 所有者不明時の財産管理人選任と相続対策の連動

自治体が裁判所に財産管理人選任を請求できる制度が導入され、所有者不明・相続放棄物件でも修繕・処分が進む通路が確保された。 2024年の相続登記義務化とも相まって、放置リスクの顕在化が早まり、建築・不動産側の案件化から除却・活用までのタイムライン短縮が期待される。

空家等対策の推進に関する特別措置法 改正 行政手続の段階整理と現場の初動対応チェックリスト

- 助言・指導段階での現況把握。劣化箇所、外壁・屋根の落下危険、雑草・害虫、越境の有無を写真と計測で即日記録化。
- 勧告前の是正提案。最小工事で危険度を低減する一次措置案（仮設養生、足場・ネット、危険部の解体）を短納期・概算費込みで提示。
- 勧告受領後の税影響説明。住宅用地特例の解除条件と期限、想定税負担をスライドで可視化し、合意形成を前倒し。
- 命令・代執行リスクの説明。違反時の過料、緊急代執行の要件、費用徴収の実務を平易化して伝達。

空家等対策の推進に関する特別措置法 改正 建築従事者が押さえるべき「見落としがちな論点」

- 勧告の回避は「管理実績」の可視化が鍵。点検報告書、剪定・清掃の納品書、簡易補修の写真ログで「管理不全」を外す根拠を積み上げる。
- 活用促進区域では初期要件の読み違いが遅延要因。用途合理化の対象範囲や前面道路要件を自治体の活用指針と突合し、設計初期にリスク洗い出しを行う。
- 財産管理人が入る案件では意思決定の窓口が変わる。工程・支払い・情報提供のフロー再設計で無用な差戻しを防ぐ。

空家等対策の推進に関する特別措置法 改正 現場活用のためのドキュメント・交渉テンプレート

- 現況診断シート。外壁・屋根・開口部・基礎・付帯の危険度5段階、是正優先度、仮設要否、近接クレームの有無を1枚に集約。
- 是正提案書（簡易版）。一次措置（7日以内）・暫定措置（30日）・恒久措置（90日）の3ラインで費用・効果・残余リスクを比較提示。
- 税説明スライド。住宅用地特例の仕組み、解除条件、勧告からの期限モデルを図解し、合意形成を前倒し。

空家等対策の推進に関する特別措置法 改正 施工・安全・保険の実務メモ

- 緊急代執行に準じる危険部除却は、落下・崩落方向の予測と近接保全の事前協議が重要。自治体との連絡系統を事前に整備する。
- 足場・飛散防止ネットの暫定設置は、風荷重と老朽構造の相互作用に留意。短工期でも計測と記録を省かない。
- 所有者不明・高齢者案件は保険・支払いの与信設計を別立て。財産管理人選任見込み時の条項を標準契約に追加しておく。

空家等対策の推進に関する特別措置法 改正 実在ケースに学ぶ「時間短縮のコツ」（独自視点）

- 活用促進区域×用途変更は、事前相談シートに構造・用途・避難・駐車・前面道路を1ページで整理し、初回協議で論点を出し切る。
- 管理不全空家の是正では、仮設工事の標準写真マニュアルを先出しして「実施＝管理継続」の証拠化を徹底する。
- 代執行リスク説明は、風水害シーズン前の自治体説明会資料を引用して臨場感を持たせると意思決定が早い。

空家等対策の推進に関する特別措置法 改正 まとめの実務ToDo（建築会社・設計事務所向け）

- 点検・清掃・剪定・簡易補修の定期パッケージを商品化し、管理実績の証跡作りを代行する。
- 活用促進区域と自治体指針を毎期レビューし、用途合理化の適用可能性リストをアップデートする。
- 緊急時手順（連絡網、仮設材料、交通整理、近隣説明文例、帳票）をひとまとめのキット化で即応性を高める。
- 税特例解除の説明資料を標準化し、所有者の不安と意思決定の遅延を同時に低減する。
法改正の公式要点。管理不全空家や特例解除の根拠・図解がまとまっている（「税特例解除」解説の参照に有用）。

国土交通省｜改正法のポイント
参考）住宅：空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律…
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行政の強制撤去・緊急代執行の可否と住民向け解説。現場のリスク説明資料づくりに使える（「緊急代執行」セクション）。

政府広報オンライン｜空き家対策の強化
参考）空き家の活用や適切な管理などに向けた対策が強化。トラブルにな…
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管理不全空家の定義・判断目安の実務解説。点検項目の作成時に参照（「管理不全空家の基準」）。

全日本不動産協会埼玉県本部｜管理不全空家の基準
参考）管理されていない空き家（管理不全空き家）の基準とは？
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勧告時の住宅用地特例解除や費用徴収の論点整理。所有者説明の台本づくりに便利（「税制・代執行費用」）。

空き家活用推進協議会｜改正5ポイント
参考）ココに注目！空家法の改正 5つのポイント
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罰則・命令・代執行費用徴収など自治体権限の強化事例。契約条項やリスク説明に活用（「命令違反・過料」）。

遠鉄不動産コラム｜改正ポイントと過料
参考）空家対策特別措置法が改正！固定資産税が6倍になるって本当？ポ…
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