媒介契約種類と選び方の基本知識解説

媒介契約種類の基本知識

媒介契約種類における法的規制の違い

媒介契約の種類によって、宅地建物取引業法による規制内容が大きく異なります。

 

契約期間の制限

• 一般媒介契約：法律上の制限なし（通常3ヶ月）
• 専任媒介契約：最長3ヶ月まで
• 専属専任媒介契約：最長3ヶ月まで

専任系の契約では、3ヶ月を超える期間を定めても自動的に3ヶ月に短縮される重要な規制があります。この規制により、売主の利益保護が図られています。

 

レインズ登録義務
指定流通機構（レインズ）への登録義務も契約種類により異なります。

• 一般媒介契約：登録義務なし（任意）
• 専任媒介契約：契約締結から7営業日以内
• 専属専任媒介契約：契約締結から5営業日以内

レインズ登録により、全国の不動産業者に物件情報が共有され、より多くの購入希望者にアプローチできる仕組みとなっています。

 

媒介契約種類別の業務報告義務詳細

業務処理状況の報告頻度は、契約種類により法的に定められています。

 

報告義務の内容

• 一般媒介契約：報告義務なし
• 専任媒介契約：2週間に1回以上
• 専属専任媒介契約：1週間に1回以上

報告内容には以下が含まれます。

• 指定流通機構への登録状況
• 購入希望者からの問い合わせ状況
• 広告活動の実施状況
• 物件見学の実施状況

この報告義務により、売主は販売活動の進捗を把握でき、透明性の高い取引が実現されます。興味深いことに、報告義務違反には宅建業法上の罰則が適用される可能性があります。

 

媒介契約種類による自己発見取引の可否

自己発見取引とは、売主が自分で買主を見つけて直接取引する行為です。

 

契約種類別の可否

• 一般媒介契約：可能
• 専任媒介契約：可能
• 専属専任媒介契約：不可

専属専任媒介契約では、売主が親族や知人に直接売却することも禁止されています。この制限により、不動産会社は確実に仲介手数料を得られる反面、売主の自由度は最も制限されます。

 

実際の取引では、自己発見取引の可能性は決して低くありません。売主の人脈や広告活動により、直接購入希望者が現れるケースも多く、契約選択時の重要な検討要素となります。

 

媒介契約種類選択における営業戦略の影響

不動産業者の営業戦略は、媒介契約の種類により大きく変わります。これは業界内でもあまり公開されない実態です。

 

一般媒介契約での営業戦略

• 競合他社との差別化に注力
• 短期集中型の販売活動
• 広告費用の抑制傾向

専任系契約での営業戦略

• 長期的な関係構築重視
• 手厚いサービス提供
• 積極的な広告展開

専属専任媒介契約では、不動産会社にとって最も安定した収益が見込めるため、通常では提供されない特別なサービスが受けられる場合があります。例えば、プロカメラマンによる撮影、ホームステージング、専用の販売チラシ作成などです。

 

興味深いことに、一般媒介契約では複数社が競争するため、かえって早期売却につながるケースも多く報告されています。

 

媒介契約種類の変更とトラブル回避策

媒介契約は途中で種類を変更できますが、適切な手続きが必要です。

 

契約変更の手続き

• 既存契約の解約通知（書面）
• 新たな契約の締結
• レインズ登録情報の更新

よくあるトラブル事例

• 契約期間の自動更新条項
• 違約金の不当請求
• 業務報告の不履行

契約変更時の注意点として、専任系から一般媒介への変更では、それまで投資した広告費用等について協議が必要になる場合があります。

 

不動産取引業界では、媒介契約の種類選択が最終的な売却価格に5〜10%の影響を与えるという調査結果もあり、慎重な検討が必要です。

 

宅地建物取引業法の詳細な規定については、以下の公式サイトが参考になります。
不動産流通機構による媒介契約制度の詳細解説