原状回復 耐用年数 一覧と費用負担割合を徹底解説

原状回復 耐用年数 一覧

原状回復における耐用年数の基本概念

原状回復の耐用年数とは、国土交通省が策定した「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」で定められた、賃貸住宅の設備や内装材が使用に耐えられる期間を示す指標です。この耐用年数は、賃借人が原状回復費用を負担する際の減価償却計算に用いられ、経過年数が長いほど賃借人の負担割合が減少する仕組みになっています。建築業従事者にとって、この耐用年数を正確に把握することは、適切な見積もり作成と顧客への説明において不可欠です。
参考）https://www.mlit.go.jp/common/000991391.pdf
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耐用年数の考え方は、建物や設備が時間の経過とともに価値が減少するという減価償却の原則に基づいています。具体的には、耐用年数経過時に残存価値が1円となるような直線を想定し、経過年数に応じて賃借人の負担割合を算定します。ただし、すべての部材に耐用年数が適用されるわけではなく、畳表や襖紙などの消耗品は経過年数を考慮せず、損傷時には賃借人が全額負担となる場合があります。
参考）https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001611293.pdf
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この耐用年数の概念を理解することで、賃貸住宅のオーナーや管理会社との交渉において、建築業従事者は客観的な根拠を持って費用を説明できるようになります。また、2019年の税制改正により残存価値が廃止され、耐用年数経過時に残存簿価1円まで償却できるようになったことも、現在の原状回復費用算定の基礎となっています。
参考）[マンションの管理 専有部] 原状回復にかかる費用はどこまで…
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原状回復 クロス 耐用年数と計算方法

クロス(壁紙)の耐用年数は6年と定められており、原状回復工事で最もトラブルになりやすい部位の一つです。クロスの負担割合は、定額法により直線的に減少し、入居1年後は約83%、3年後は50%、5年後は約17%となり、6年以上経過すると残存価値1円(ほぼ0%)まで低下します。建築業従事者が見積もりを作成する際は、この減価償却曲線を正確に適用することが求められます。
参考）国土交通省ガイドラインで原状回復のクロス耐用年数と費用トラブ…
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計算方法の具体例として、入居時に新品のクロスを張り替えた物件で、4年後に退去する場合を考えます。クロスの原状回復費用が10万円とすると、賃借人の負担割合は(6年-4年)÷6年=33.3%となり、賃借人負担額は3万3,300円、残りの6万6,700円は賃貸人負担となります。ただし、入居時にクロスが張り替えられていない場合は、入居前の経過年数を加えた年数で計算するか、クロスの状況に応じてグラフを下方シフトさせる必要があります。
参考）原状回復費用の負担割合を表で解説！ガイドラインで定められてい…
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賃借人の負担範囲については、毀損箇所のみの㎡単位が基本ですが、色合わせのため毀損箇所を含む一面分までは賃借人負担としても妥当とされています。例えば8畳の部屋で壁の一面(10㎡)にキズがある場合、その一面分の張替え費用に負担割合を乗じた金額が賃借人負担となります。ただし、喫煙によるヤニで居室全体が変色した場合を除き、部屋全体のクロス張替え費用を賃借人に請求することは不適切です。​

原状回復 フローリング 耐用年数の特殊性

フローリングの耐用年数は、他の内装材とは異なる特殊な取り扱いとなっています。フローリング自体には独立した法定耐用年数がなく、部分補修が可能な場合は経過年数を考慮せず、損傷部分の㎡単位で賃借人が全額負担します。これは、フローリングが長期間の使用に耐えられる耐久性の高い建材であり、部分的な補修が技術的に可能であることが理由です。
参考）退去費用はいくら？原状回復ガイドライン＆負担割合表で解決！
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しかし、フローリング全体に損傷が及び全面張替えが必要な場合は、建物本体の耐用年数を用いて経過年数を考慮します。例えば、木造住宅(耐用年数22年)で築10年の物件に4年間入居した場合、退去時の建物経過年数は14年となり、賃借人の負担割合は(22年-14年)÷22年=36.4%となります。RC造やSRC造のマンションでは耐用年数47年を用いるため、同じ条件でも負担割合は大きく異なります。
参考）【2025年版】国交省のフローリング原状回復ガイドラインとは…
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建築業従事者が留意すべき点として、部分補修と全面張替えの判断基準があります。国土交通省のガイドラインでは、部分補修が可能な場合は最低限度の施工単位(㎡単位)での費用負担が原則とされています。例えば、2㎡のキズに対して工事単価15,000円/㎡の場合、賃借人負担は30,000円(経過年数考慮なし)となりますが、全面張替えでは建物耐用年数を用いた減価償却により負担額が大幅に減少します。​

原状回復 設備機器 耐用年数一覧表

設備機器の耐用年数は、その種類により大きく異なり、正確な把握が原状回復費用の適切な算定に不可欠です。国土交通省ガイドラインによると、耐用年数5年の設備は流し台のみで、6年の設備にはエアコン、ガス機器(ガスコンロ)、冷暖房機器、下駄箱が含まれます。耐用年数8年には非金属製の家具(たんす、戸棚など)が該当し、金属製器具は15年とされています。
参考）【賃貸の経年劣化一覧表】何年から修繕費用の負担が不要となるの…
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水回り設備の耐用年数は特に長く設定されており、便器、洗面台、ユニットバスはいずれも15年です。これは、これらの設備が高額であり、かつ長期間の使用に耐える構造であることを反映しています。例えば、入居期間6年で流し台の交換費用が10万円の場合、耐用年数5年を超えているため賃借人負担は1円(≒0%)となり、実質的に賃貸人が全額負担します。​
建築業従事者が見積もり作成時に注意すべき点として、設備の交換時期の把握があります。耐用年数の起算点は、入居時ではなく設備が新品として設置された時点または最後に交換された時点となります。例えば、エアコン(耐用年数6年)が入居3年前に交換されていた場合、4年間入居後の退去時には既に7年が経過しており、賃借人の負担割合は1円となります。このため、設備の設置年月や交換履歴を正確に記録しておくことが、トラブル防止に重要です。​

原状回復 減価償却 計算の実務ポイント

減価償却による原状回復費用の計算は、建築業従事者が正確に理解すべき重要な実務知識です。基本的な計算式は「原状回復費用×(耐用年数-経過年数)÷耐用年数=賃借人負担額」となります。例えば、クロスの張替え費用が8万円で耐用年数6年、入居期間3年の場合、賃借人負担額は80,000円×(6-3)÷6=40,000円となり、残り40,000円は賃貸人負担です。
参考）賃貸アパートを退去する際、原状回復費用の賃借人が負担する範囲…
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定額法による減価償却では、耐用年数経過時に残存価値1円となるような直線を想定します。具体的な負担割合は、耐用年数6年の場合、1年経過で約83%、2年で67%、3年で50%、4年で33%、5年で17%、6年以上で1円(≒0%)となります。耐用年数8年の設備では、1年経過で87.5%、4年で50%、8年以上で1円となり、より緩やかに減価します。​
建築業従事者が実務で注意すべき特殊なケースとして、入居時に設備が新品でない場合があります。この場合、入居前の経過年数を加算するか、設備の状況に応じて減価償却グラフを下方にシフトさせます。例えば、入居時のクロスの価値を80%と評価した場合、グラフを20%下方シフトさせ、退去時の負担割合を算定します。また、耐用年数を超えた設備であっても、賃借人の故意・過失による損傷(例:クロスへの故意の落書き)については、善管注意義務違反として一定の費用負担を求められる場合があります。​
原状回復費用の会計処理においても減価償却の考え方が重要です。資産除去債務として原状回復費用を計上する場合、構築物の耐用年数(例:2年)に応じて定額法で減価償却を行い、期末ごとに費用を配分します。例えば、原状回復費用見込み額が100万円で耐用年数5年の場合、毎期20万円ずつ敷金の償却として費用計上します。この会計処理により、適切な期間損益計算が可能となり、節税効果も期待できます。
参考）原状回復費用と資産除去債務について分かりやすく解説！
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さらに、建築業従事者が知っておくべき意外な事実として、長期入居者に対する実務上の配慮があります。居住年数が非常に長い賃借人の場合、消耗品の原状回復を免除するケースや、減価償却により負担額が極めて少額となるケースが多く見られます。例えば、10年以上入居している場合、ほとんどの内装材や設備の耐用年数を超えているため、通常損耗に関する原状回復費用は実質的に賃貸人負担となります。このような実務慣行を理解することで、より円滑な原状回復工事の提案が可能になります。
参考）賃貸住宅経営における原状回復費用とは？知っておきたい経年劣化…
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国土交通省の公式ガイドライン「原状回復をめぐるトラブルとガイドラインに関する参考資料」では、耐用年数一覧表や具体的な計算例が詳細に記載されており、本記事の根拠となる権威性の高い資料です。
原状回復ガイドラインにおける耐用年数と費用負担一覧の徹底解説記事では、実務者向けに具体的な計算方法や注意点が分かりやすく整理されています。