不動産流通機構レインズの仕組みと建築業者の活用法

不動産流通機構レインズの仕組みと建築業者が知るべき活用のポイント

専任媒介で登録を7日過ぎると、あなたは宅建業法違反で業務停止になりえます。

不動産流通機構レインズとは何か：建築業者が理解すべき基本

レインズ（REINS）の正式名称は「Real Estate Information Network System」、日本語では「不動産流通標準情報システム」といいます。国土交通大臣から指定を受けた4つの不動産流通機構（東日本・中部圏・近畿圏・西日本）が運営する、不動産会社専用のオンライン物件情報共有システムです。簡単に言えば、不動産会社だけが使える「業者専用の物件検索データベース」です。

つまり会員業者しか使えない仕組みです。

2024年度末時点で全国の会員数は約146,943社（前年度比1.2%増）にのぼり、12年連続で増加しています。売り物件から賃貸物件まで、月平均34万件以上の情報が登録・更新されている巨大なインフラです。東日本エリアだけで見ても、首都圏中古マンションの2024年成約件数は37,222件（前年比3.4%増）と、市場の活性化を反映した数値が出ています。

建築業に携わる方がレインズを意識すべき理由は、おもに2つあります。1つ目は、宅地建物取引業（以下、宅建業）の免許を持つ工務店や建設会社であれば、レインズ会員として物件情報を利用できる点です。2つ目は、媒介契約に伴う登録義務や2025年の法改正など、法令上の義務を知らないと業務停止や免許取消というペナルティに直結する点です。

レインズは「不動産屋さんのシステム」という印象が強いかもしれませんが、宅建業免許を持つ建築業者にも直接関係します。

レインズを運営する指定流通機構は以下の4機構に分かれており、エリアによって利用する機構が異なります。

機構名	対象エリア
東日本不動産流通機構	東北・関東・甲信越など
中部圏不動産流通機構	中部・北陸エリア
近畿圏不動産流通機構	近畿二府四県
西日本不動産流通機構	中国・四国・九州・沖縄など

自社の所在地に応じて、どの機構の会員になるかが決まります。なお、会員として登録できるのは宅地建物取引業の免許を取得した業者に限られており、一般の個人が直接利用することはできません。

参考リンク（レインズの基本的な仕組みと運営概要）。
レインズとは？ – REINS TOWER（東日本不動産流通機構公式）

不動産流通機構レインズへの登録義務と媒介契約の種類

レインズへの物件登録が「義務」になるかどうかは、媒介契約の種類によって大きく変わります。これは建築業者が不動産取引を行う上で絶対に把握しておくべき知識です。

3種類が原則です。

媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。レインズへの登録が義務付けられるのは、前の2つだけです。

契約種別	レインズ登録期限	売主への報告頻度
専属専任媒介契約	契約締結の翌日から5営業日以内	1週間に1回以上
専任媒介契約	契約締結の翌日から7営業日以内	2週間に1回以上
一般媒介契約	義務なし（任意）	報告義務なし

期限は営業日カウントです。

ここで注意が必要なのが「一般媒介契約ではレインズ登録義務がない」という点です。これは一見するとメリットに見えますが、実際には「情報が広がらないため買主が見つかりにくい」というデメリットに直結します。一般媒介を選んだ結果、特定の不動産会社にしか情報が渡らない「囲い込み」のリスクが高まりやすいのは、この登録義務のなさが原因の一つです。

2025年1月1日からは宅地建物取引業法施行規則の改正が施行され、レインズに登録した物件の「取引状況」の登録も新たに義務付けられました。登録すべき取引状況は以下の3種類です。

• 🟢 公開中：通常の売り出し状態




• 🟡 書面による購入申込あり：申込が入っている状態




• ⛔ 売主都合で一時紹介停止中：売主側の理由で一時停止

この改正の背景には「囲い込み」問題があります。一部の不動産会社が物件情報を他社に開示せず、両手仲介（売主・買主の双方から手数料を得ること）を狙うために意図的にレインズのステータスを操作していた実態が問題視されていました。

売主が取引状況をQRコード付きの登録証明書で自ら確認できるようにするなど、透明性が大きく向上しています。建築業者として売主・買主どちらの立場になる場合も、この仕組みを理解しておくと交渉や確認の場面で役立ちます。

参考リンク（2025年1月施行の囲い込み規制と登録義務の詳細）。
「囲い込み」規制が開始！2025年1月宅建業法改正への対応とは？ – ielove cloud

不動産流通機構レインズの登録義務違反になる具体例と罰則

登録義務違反は実際の行政処分事例があります。2025年1月には東京都内の宅地建物取引業者がレインズ登録遅延などを理由に30日間の全業務停止指示を受けています。「うっかり7日を過ぎた」では済まないケースがあることを認識してください。

罰則は免許取消まであります。

宅建業法では、違反の程度に応じて段階的な処分が定められており、具体的には以下の流れになります。

1. ⚠️ 指示処分（宅建業法第65条第1項）：改善を求められる行政指示




2. 🚫 業務停止処分（宅建業法第65条第2項）：一定期間の業務停止命令




3. ❌ 免許取消処分（宅建業法第66条第1項第9号）：宅建業の免許が取り消される

指示処分に従わなかった場合や違反が繰り返された場合は、業務停止処分へとエスカレートします。最悪の場合、不動産事業が継続できなくなるリスクがあります。工務店や建設会社が宅建免許を持って仲介業を兼業している場合、この処分は建築事業にも波及する重大な影響をもたらします。

レインズ登録義務違反になる具体的な行為は3つに整理できます。

• 📅 期日超過：専任媒介契約後7日・専属専任媒介後5日以内に登録しない




• 📝 成約登録の遅滞・未登録：売買契約成立後、遅滞なく成約報告を行わない




• ❌ 虚偽登録：実態と異なる内容を登録する（成約済みを募集中のまま継続など）

特に建築業者が注意すべきは「成約登録の遅滞」です。物件が売れた後の登録は、担当者の業務が集中しやすい決済・引渡し前後のタイミングと重なるため、後回しにされがちです。しかしこれも宅建業法上の義務であり、指示処分の対象となります。

登録期限の管理が条件です。

また、2025年1月改正で義務化された「取引状況の登録」についても注意が必要です。「書面による購入申込あり」の状態を意図的に「公開中」のまま放置する行為は、囲い込みとみなされ指示処分の対象となります。これは登録をしている・していないの問題ではなく、内容が事実と異なる場合に適用されるルールです。

参考リンク（レインズ登録義務違反の罰則と具体事例）。
【2026年度版】レインズ登録義務違反の罰則は？最新の法改正や具体例 – iimon

不動産流通機構レインズを建築業者が活用するメリットと実務での使い方

宅建免許を持っている建築業者にとって、レインズは単なる「不動産仲介の道具」ではありません。建築受注の前段階にある土地・物件情報を最速で取得できるインフラとして活用できます。これは不動産専業者と比べて「建築知識があるぶん、物件の可能性を正確に評価できる」という工務店・建設会社ならではの強みと組み合わせることで、大きな差別化になります。

建築と仲介を組み合わせると強いですね。

具体的な活用シーンを見てみましょう。たとえば、「築年数の古い住宅を購入してリノベーションしたいお客様」を対象とした場合、レインズで該当物件を真っ先に検索・提案できます。不動産ポータルサイトより登録情報が豊富で、かつ成約価格などの実データも参照できるため、適正価格での提案が可能です。

レインズで確認できる主な情報は以下のとおりです。

• 🏡 現在売り出し中の物件情報（土地・戸建・マンションなど）




• 💰 過去の成約事例（成約価格・成約年月日など）




• 📊 在庫状況・流通市場の動向データ




• 📋 物件の登録証明書・取引状況のステータス

「REINS Market Information（レインズマーケットインフォメーション）」という一般公開サイトもあります。こちらは一般の方でも無料で利用でき、地域ごとの成約価格や築年数・間取りなどの傾向を確認できます。売主・買主の双方に対して相場説明をする場面で、このデータを活用すると信頼性の高い説明ができます。

これは使えそうです。

建築業者がレインズを活用して受注につなげる流れは、以下のようにまとめられます。

• ① レインズで土地・古家物件を検索 → 買主候補に提案（仲介業務として収益化）




• ② 購入確定後、建築提案・リフォーム提案へ誘導（建築業務として収益化）




• ③ 既存顧客が住み替え・売却を希望する際もレインズを通じて販路を確保

この「仲介＋建築」のワンストップモデルが実現できれば、1件の顧客から複数の収益機会を生み出せます。特に新築需要が減少傾向にある今日において、中古住宅流通が全体の約40%に達している市場環境（一般社団法人不動産流通経営協会・FRK調べ）を考えると、レインズ活用は工務店にとって現実的な戦略です。

参考リンク（工務店が不動産仲介業に参入する際の実務的な流れ）。
工務店が不動産仲介業に参入するメリット – 工務店みかた

建築業者だからこそ見抜ける：レインズ活用で注意すべき「囲い込み」リスクと対策

一般に不動産の「囲い込み」問題は売主側のリスクとして語られますが、建築業者の視点では買主側・受注者側のリスクとして理解しておく必要があります。囲い込みが行われている物件は、レインズに登録されていても「商談中」ステータスが不正に操作されているケースがあり、外部の業者からは問い合わせができない状態になっています。

結果、優良物件の情報が届かない可能性があります。厳しいところですね。

2025年1月の規制強化以降、取引状況の登録内容が事実と異なる場合は宅建業法第65条第1項の指示処分の対象となることが明示されました。これにより建築業者が物件を紹介してもらえないという機会損失は、改正前より減少していくことが期待されています。

ただし、制度が整備されても実務での対応は自分自身で確認する必要があります。具体的な対策として、以下を押さえておくとよいでしょう。

• 🔍 レインズのステータスが「公開中」になっているか確認する




• 📄 売主がQRコード付き登録証明書を受け取っているかを確認する




• 🏛️ 不信な動きがあれば各都道府県の宅建業指導監督部署または不動産流通機構に情報提供できる

売主として依頼する場合も重要です。

建築業者自身が売主として土地や物件を売却する場面もあります。たとえば、建売住宅・完成後の中古物件・開発後の残地などを処分する際、自社で宅建業者として「自ら売主」になる場合は、そもそもレインズへの登録義務が発生しないケースもあります（自ら売主として直接販売する場合）。一方、他の不動産会社に媒介を依頼して専任契約を結べば、その会社に7日以内の登録義務が生じます。この違いを理解した上で売却戦略を組み立てることが重要です。

建築業者として不動産取引に参入する際、このような実務的な知識が土台になります。宅建業に関わるルールを体系的に把握したい場合は、国土交通省の「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」も参照するとよいでしょう。

参考リンク（国土交通省による宅建業法の解釈・運用の考え方）。
宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方 – 国土交通省