シティーホームズ大宮物件情報から賃貸市場評価

シティーホームズ大宮物件情報

シティーホームズ大宮の基本物件情報

シティーホームズ大宮は、奈良県奈良市大宮町3丁目に位置する賃貸マンションである。1989年2月（一部情報では3月）に竣工し、築36年を経過している物件だ。

 

建物概要の詳細は以下の通りである。

• 構造：鉄筋コンクリート造（RC造）
• 階数：8階建
• 総戸数：56戸
• 専有面積：18.7㎡（1Kタイプ）
• 主要採光面：南向き

物件の共用部分には、エレベーター、駐輪場、敷地内ごみ置き場、防犯カメラ、CATV、光ファイバー設備が整備されている。特に学生向け物件として人気があり、単身者限定の入居条件が設定されている。

 

月額利用料として水道料金2,000円、ゴミ処理代1,000円が別途必要で、賃貸保証への加入が必須となっている。保証料は月額総賃料の50%（最低保証料20,000円）で、1年更新時に10,000円の更新料が発生する仕組みだ。

 

シティーホームズ大宮の立地と周辺環境

シティーホームズ大宮の最大の魅力は、その優れた立地条件にある。近鉄奈良線の新大宮駅から徒歩5分（0.4km）という至近距離に位置し、関西本線のJR奈良駅へも徒歩10分（0.8km）でアクセス可能だ。

 

交通アクセスの詳細。

• 近鉄奈良線「新大宮駅」：徒歩5分
• 関西本線「JR奈良駅」：徒歩10分
• 近鉄奈良線「近鉄奈良駅」：徒歩17分（1.36km）

周辺500m圏内には、おおまえ医院（約60m）、ローソン奈良三条添川店（約140m）、奈良市役所福祉政策課三笠地域包括支援センター（約140m）、近畿労働金庫奈良支店（約160m）などの医療・商業・金融施設が充実している。

 

1000m圏内では、公私連携型保育所白藤学園おおみや保育園（約520m）、新大宮駅前みどりの園保育園（約520m）、A-プライス奈良店（約530m）、奈良信用金庫大宮支店（約540m）などが利用可能で、日常生活に必要な施設が徒歩圏内に揃っている。

 

シティーホームズ大宮の賃貸市場評価

シティーホームズ大宮の賃貸市場での評価は、立地条件の良さと学生向け物件としての特性により安定している。現在の家賃相場は、1K（18.7㎡）タイプで月額3.1万円程度となっており、管理費3,000円が別途必要だ。

 

賃貸条件の特徴。

• 敷金・礼金：0円
• 家賃：3.1万円台
• 管理費：3,000円
• 保証人：不要（賃貸保証加入必須）
• 入居条件：単身者限定

特に注目すべきは、大学の新入生・在校生を対象とした仲介手数料半額制度が設けられていることで、学生の入居促進を図っている。この制度により、通常の仲介手数料（家賃1ヶ月分+消費税）が半額になるため、学生にとって経済的負担が軽減される。

 

築36年という建物の古さにもかかわらず、新大宮駅徒歩5分という立地の良さと、敷金礼金ゼロという入居しやすい条件により、安定した入居率を維持している。不動産業従事者にとって、このような条件設定は参考になる事例といえる。

 

シティーホームズ大宮の投資価値と将来性

シティーホームズ大宮の投資価値を分析する上で重要な要素は、その立地の持続可能性と賃貸需要の安定性である。奈良市の中心部に位置し、複数の鉄道駅へのアクセスが良好なため、長期的な賃貸需要が見込める物件と評価できる。

 

投資メリット。

• 新大宮駅徒歩5分の好立地
• 複数駅利用可能（新大宮・JR奈良・近鉄奈良）
• 学生向け需要の安定性
• 敷金礼金ゼロによる入居促進効果

一方で、築36年という建物の古さは修繕費用の増加要因となる可能性がある。RC造のマンションとして構造的な耐久性は確保されているものの、設備の老朽化や大規模修繕の必要性は今後の課題となるだろう。

 

奈良市は観光都市としての側面も持ち、短期滞在者向けの民泊需要も一定程度存在する。しかし、住居専用地域での民泊運営には法的制約があるため、長期賃貸での運用が現実的な選択肢となっている。

 

賃貸市場での競争力を維持するためには、設備の現代化や入居条件の柔軟性向上が重要になる。特に、光ファイバー設備の充実やセキュリティ面の強化は、若年層のニーズに応えるために必要な投資といえる。

 

シティーホームズ大宮の管理運営と収益性分析

シティーホームズ大宮の管理運営面では、56戸という規模が管理効率の観点から適切なサイズといえる。総戸数56戸は、管理会社にとって効率的な運営が可能な規模であり、入居者にとっても適度なコミュニティサイズを提供している。

 

管理運営の特徴。

• 総戸数56戸の適正規模
• 学生向け特化による管理の効率化
• 賃貸保証制度による滞納リスクの軽減
• 敷地内設備の充実（駐輪場、ごみ置き場等）

収益性の観点から見ると、家賃3.1万円に管理費3,000円を加えた月額3.4万円の収入が見込める。年間収益は約40.8万円となり、築36年の物件としては安定した収益性を示している。

 

特に興味深いのは、この物件が学生向けに特化している点である。奈良市内には奈良県立大学をはじめとする高等教育機関が存在し、継続的な学生需要が期待できる。学生の入居サイクルは通常2〜4年程度であるため、定期的な入居者の入れ替わりが発生するが、立地の良さと入居条件の魅力により、空室期間の短縮が図れている。

 

また、水道料金とゴミ処理代を別途徴収する仕組みにより、管理費用の透明性を確保し、適正な収益管理を実現している。これは、不動産業従事者にとって参考となる管理手法といえるだろう。

 

賃貸保証制度の導入により、家主側の滞納リスクが軽減され、安定した収益確保が可能となっている。保証料は入居者負担となるため、家主の収益性に直接的な影響を与えない仕組みとなっている点も評価できる。