特殊建築物用途変更手続きと確認申請の基礎知識まとめ

特殊建築物とは、不特定多数の人が利用する建物で、劇場・映画館・病院・ホテル・学校・百貨店・倉庫などが該当します。用途変更とは、これらの建物の用途を別の用途に変更することを指します。たとえば、オフィスビルをホテルに、工場を飲食店に、共同住宅を寄宿舎にする場合などが典型例です。
特殊建築物に該当するかどうかは、建築基準法別表第一（い）欄で定められており、用途変更の際はまずこの分類を確認します。
なお、特殊建築物以外の用途（例：事務所）に変更する場合や、建築基準法施行令第137条の17・18に規定される「類似用途」間の変更では、用途変更手続きが不要な場合もあります[1][4][6]。

用途変更で確認申請が必要となるのは、①変更後の用途が特殊建築物であること、②用途変更する部分の床面積が200㎡を超えることの両方を満たす場合です。2019年の法改正により、基準面積が100㎡超から200㎡超に緩和されています[3][4][6]。
申請の流れは以下の通りです。

• 用途変更計画の立案・事前相談（行政・建築士）
• 必要書類（新築時の確認申請写し、検査済証、図面等）の準備
• 建築確認申請書の作成と提出
• 確認済証の交付後、工事着工
• 工事完了後、行政への完了届提出（完了検査は不要）

なお、類似用途間の変更や、200㎡以下の場合は申請不要ですが、建築基準法や消防法など他法令の遵守は必要です[1][2][4][6]。

用途変更前には、既存建築物が「既存不適格建築物」か「違法建築物」かを必ず確認しましょう。既存不適格とは、建築当時は適法だったが現行法には適合しない状態、違法建築物は当時から法令違反がある状態です。違法建築物の場合、用途変更の確認申請が受理されないこともあるため、是正措置が必要です[6]。
また、用途変更後は新用途に応じた法令（避難経路、排煙設備、耐火構造、バリアフリー等）への適合が求められます。消防法や旅館業法、地域条例など他法令の規制も個別に確認しましょう。
さらに、用途変更部分の床面積の合算や、過去の用途変更履歴も考慮が必要です。知らずに違反状態となるリスクを避けるため、行政や建築士への事前相談が推奨されます[1][4][6]。

主な必要書類は以下の通りです。

• 新築時の確認申請書・検査済証の写し
• 用途変更申請・増築申請等の写し（過去分含む）
• 現況図面・変更後図面
• 構造計算書（必要に応じて）

変更後の用途や規模によっては、追加資料が求められる場合もあります。
また、用途変更の確認申請は原則として建築士が行うため、専門家への依頼が必須です。申請前に書類が揃っていないと、手続きが長引き、工事や開業が遅延するリスクがあります。
なお、用途変更後は「建物表題部変更登記」も必要となるため、法務局への届出も忘れずに行いましょう[2][4]。

近年では、空き家や老朽化した工場・倉庫を、地域のニーズに合わせて「子ども向け室内遊び場」「シェアオフィス」「一棟貸しの宿泊施設」などへ用途変更する事例が増えています。
特殊建築物の用途変更は、単なるリノベーションではなく、地域活性化や新たな収益源創出の手段としても注目されています。
たとえば、古い共同住宅を飲食店や物販店舗に転用したり、工場を文化施設やイベントスペースに用途変更することで、建物の資産価値を高めることができます。
こうした活用を成功させるには、法令遵守だけでなく、地域の条例や補助金制度の調査、将来的な用途変更の可能性も見据えた計画が重要です[5]。