床面積延べ面積違いとは建築面積計算方法

床面積延べ面積違いとは

床面積の基本定義と建築基準法上の位置づけ

床面積とは、建築基準法施行令第2条1項3号において「建築物の各階又はその一部で壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積」と定義されています。この定義は建築計画において極めて重要であり、各階ごとに独立して計測される面積を指します。
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建築基準法における床面積は「法定床面積」とも呼ばれ、建物を真上から見たときの面積であり、複数階がある場合は最も面積が広い階が基準となります。この法定床面積は建ぺい率の算出に使用されるため、建築計画の初期段階で正確に把握する必要があります。​
床面積の計測において重要なのは、壁や柱の「中心線」で囲まれた部分を基準とする点です。この中心線基準により、壁の厚みの半分まで床面積に含まれることになり、正確な計測には専門的な知識が求められます。また、外部設備であるポーチや出窓などは法定床面積に含まれないという例外規定も存在します。
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延べ面積の計算方法と各階床面積の合計

延べ面積は「建物の各階の床面積を合計した面積」として定義され、建物の規模を表す基本的な指標となります。計算式は「延べ面積＝各階の床面積の合計」というシンプルな形式ですが、実務上は様々な考慮事項があります。
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具体的な計算例として、1階が80平方メートル、2階が60平方メートルの2階建て住宅の場合、延べ面積は140平方メートルとなります。地下1階・地上2階・塔屋付きの建物では、地下階と塔屋部分も延べ面積に算入される点に注意が必要です。
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延べ面積に含まれる部分は、居室・廊下・階段・浴室・トイレ・洗面所・キッチン・クローゼット・納戸など、生活空間のほぼ全てが対象となります。特に収納スペースやワークスペースも延べ面積に含まれるため、広めの収納を計画する場合は延べ面積が増加することを認識しておく必要があります。階数に含まれない屋上部分（ペントハウスなど）でも、延べ面積には算入されるという重要なポイントもあります。​

床面積と延べ面積の違いによる建ぺい率容積率への影響

建ぺい率と容積率は、床面積と延べ面積を用いて算出される重要な建築規制指標です。建ぺい率は「建築面積÷敷地面積×100」で計算され、法定床面積（建築面積）を基準とします。一方、容積率は「延べ床面積÷敷地面積×100」で計算され、延べ面積が算定基準となります。
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例えば、敷地面積100平方メートルの土地に、建築面積50平方メートル、延べ面積150平方メートル（1階50平方メートル、2階100平方メートル）の建物を計画する場合、建ぺい率は50%、容積率は150%となります。この計算により、その土地の指定建ぺい率・容積率に適合しているかを確認できます。
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建築計画において重要なのは、建ぺい率は主に1階部分の面積を規制するのに対し、容積率は建物全体のボリュームを規制するという違いです。延べ面積が指定容積率を超えると建築許可が下りないため、多層階建築では特に延べ面積の管理が重要になります。また、容積率には「容積対象床面積」と「容積対象外床面積」の区分があり、地下室や駐車場など一部の面積は容積率計算から除外される場合があります。
参考）容積率とは？計算の仕方や前面道路幅に応じた制限について
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床面積算定で含まれる部分と含まれない部分の実務判断

延べ床面積の算定において、含まれる部分と含まれない部分の判断は実務上極めて重要です。原則として、壁のない外部空間は延べ床面積に含まれません。具体的には、バルコニー・ベランダ・テラス・ウッドデッキなどの外部設備は床面積から除外されます。
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吹き抜け部分は床がないため基本的に延べ床面積に含まれませんが、例外的なケースも存在します。吹き抜け部分に渡り廊下やキャットウォークを設置した場合、収納棚の高さが吹き抜け部分に達している場合、階段の設置方法によっては延べ面積に算入されることがあります。
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小屋裏物置・ロフト・床下収納については、特定の条件を満たす場合のみ延べ面積に算入されません。その条件は、①小屋裏部分や天井裏部分などの余剰空間を利用したもの、②物置の水平投影面積が出し入れ口がある階の床面積の2分の1未満、③物置の最高内法高さが1.4メートル以下、④物置直下の天井高さが2.1メートル以上、という4点です。これらの条件を一つでも満たさない場合、階数にも入り延べ面積にも含まれることになります。
参考）延べ床面積の計算パターン｜バルコニー・階段・廊下など具体例で…
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ビルトインガレージは延べ床面積全体の5分の1を超えない範囲、地下室は延べ床面積の3分の1を超えない範囲で延べ面積に含まれないという特例があります。ただし地下室の場合、天井が地盤から1メートル以下にあること、床から地盤までの高さがその階の天井高さの3分の1以下であることなどの条件が設けられています。
参考）https://canaris.jp/post-914
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床面積延べ面積の違いが固定資産税に与える影響

延べ床面積は固定資産税の算定において重要な役割を果たします。新築住宅の固定資産税には軽減措置が設けられており、延べ床面積が50平方メートル（15.1坪）以上280平方メートル（84.7坪）以下の場合、一定期間固定資産税が2分の1に減額されます。
参考）坪数によって変わる固定資産税！計算方法も紹介｜暮らしのコラム…
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逆に延べ床面積が280平方メートル（84.7坪）を超えると、超過部分については軽減措置が適用されず固定資産税が高くなります。例えば延べ床面積150平方メートルの新築住宅の場合、120平方メートル部分までは軽減措置が適用されますが、残りの30平方メートル部分は通常税率が適用されます。
参考）延べ床面積とは？建築面積・敷地面積との違いや含まれない部分を…
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固定資産税の計算式は「固定資産税＝評価額（課税標準額）×標準税率（1.4%）」であり、建物の評価額は延べ床面積に比例して増加します。そのため、延べ床面積を広く設計するほど建築費だけでなく固定資産税も高くなる点を考慮した建築計画が必要です。
参考）延床面積とは？含まない部分や建築面積・敷地面積との違いをわか…
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併用住宅の場合、居住部分の床面積が全体の2分の1以上であることが軽減措置の条件となります。また、分譲マンションなど区分所有家屋の床面積は「専有部分の床面積＋持分で按分した共用部分の床面積」で判定されるため、実際の専有面積と固定資産税算定上の床面積が異なる場合があります。固定資産税の床面積算定は不動産登記取扱手続準則第82条に基づいて行われ、建築基準法上の延べ面積とは若干異なる場合もあるため、専門家への確認が推奨されます。
参考）小城市：新築住宅に対する固定資産税の減額措置
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