区分マンション契約不適合責任の売主買主対応と期間制限

区分マンション契約不適合責任

区分マンション契約不適合責任の基本概念と瑕疵担保責任との違い

2020年4月1日の民法改正により、従来の「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」へと名称・内容が変更されました。この変更は区分マンション売買において重要な意味を持ちます。

 

契約不適合責任とは、引き渡された物件が売買契約で定めた契約内容に「種類や品質、数量」において適合しないと判断された場合に、売主が買主に負う責任のことです。

 

瑕疵担保責任と契約不適合責任の主な違い

項目	瑕疵担保責任	契約不適合責任
適用要件	買主の知らない瑕疵	契約内容との不適合
責任追及手段	損害賠償請求・契約解除	追完請求・代金減額請求・損害賠償請求・契約解除
適用期間	瑕疵を知ったときから1年以内に請求	引き渡しから1年以内に不具合を通知

契約不適合責任では、売主が瑕疵を知っていたか知らなかったかは関係ありません。重要なのは契約書に記載された内容と実際の物件が適合しているかどうかです。

 

区分マンションの場合、専有部分だけでなく共用部分の不具合も問題となる可能性があります。配管に問題があって水漏れが生じる場合、欠陥のある配管の部分が「専有部分」か「共有部分」かによっても契約不適合責任の発生の有無に影響が及ぶ可能性があります。

 

区分マンション売主の契約不適合責任対応策と免責特約

区分マンション売却時における売主の対応策は、契約不適合責任のリスクを最小限に抑えるために極めて重要です。

 

売主の主要な対応策

• 売買契約内容の明確化 📝

  契約不適合責任は契約内容と目的物が契約内容に対して適合の有無が重要です。雨漏り・水漏れなどの劣化・損傷、壁・床の傷などの欠陥、設備の不具合などがある区分マンションを売却する場合、売買契約書に正確に記載しておく必要があります。

   

• 設備に関する契約不適合責任の免責特約 ⚠️

  設備に関して、契約不適合責任を負わない旨を売買契約書に記載することが可能です。ただし、この免責特約には制限があります。

   

• 住宅診断（インスペクション）の実施 🔍

  事前に専門家による住宅診断を実施することで、物件の状態を正確に把握し、契約書に適切に記載できます。

   

免責特約の制限事項
契約不適合責任は任意規定であり、売主と買主が互いに合意していれば、売買契約の特約などによって契約不適合責任を制限することができます。しかし、以下の場合は免責特約が無効となります。

• 売主が契約不適合を知っていながら、これを告げずに売買契約を締結した場合
• 宅地建物取引業者が売主の場合、買主に不利な特約は無効

マンション売却では、契約不適合責任の期間は3ヶ月に限定されるのが一般的で、範囲も制限されることが多いです。

 

区分マンション買主の権利行使手段と期間制限

契約不適合責任における買主の権利行使手段は、従来の瑕疵担保責任よりも大幅に拡充されました。

 

買主の4つの権利行使手段

• 追完請求 🔧

  売主に対して、契約不適合の修補、代替物の引渡し、不足分の引渡しを請求できます。これは契約不適合責任で新たに追加された権利です。

   

• 代金減額請求 💰

  追完請求をしても売主が応じない場合、または追完が不可能な場合に、代金の減額を請求できます。

   

• 損害賠償請求 💸

  契約不適合により生じた損害の賠償を請求できます。改正後の契約不適合責任では、「契約通りのモノが引き渡されていれば得られたであろうはずの利益（履行利益）」も賠償の対象となりました。

   

• 契約解除 ❌

  契約不適合が契約の目的を達成できない程度に重大な場合、契約を解除できます。

   

権利行使の期間制限
買主の権利行使には以下の期間制限があります。

• 引き渡しから1年以内に不具合を通知する必要があります
• 1年以内に「請求」ではなく「通知」でよいことが特徴です
• 買主が不具合を知り請求権を認識してから5年の間に権利行使をしない場合は請求権が失効
• 買主が請求権の発生時から10年の間に権利行使をしない場合も請求権が失効

区分マンションの場合、専有部分の不具合だけでなく、共用部分の欠陥についても注意が必要です。購入した区分マンションに欠陥があった場合、購入者は売主に対して損害賠償などの責任を追及することができます。

 

区分マンション専有部分と共用部分の契約不適合責任の境界

区分マンションにおける契約不適合責任では、専有部分と共用部分の境界が重要な論点となります。この境界の理解は、不動産業従事者にとって実務上極めて重要です。

 

専有部分における契約不適合責任
専有部分の契約不適合については、一般的な不動産売買と同様に売主が責任を負います。具体的には以下のような事例があります。

• 室内の壁・床・天井の損傷や欠陥
• 専有部分内の設備（キッチン、浴室、トイレなど）の不具合
• 専有部分内の配管・配線の問題
• 窓やバルコニーの専有部分に関する不具合

共用部分における契約不適合責任の複雑性
共用部分の欠陥については、売主の契約不適合責任の範囲が複雑になります。中古オーナーの場合、マンション共用部に欠陥があっても損害賠償を受けられないケースがあります。

 

配管の問題による水漏れの場合、欠陥のある配管の部分が「専有部分」か「共有部分」かによって契約不適合責任の発生の有無に影響が及ぶ可能性があります。

 

実務上の注意点

• 管理規約による専有部分と共用部分の定義を正確に把握する
• 配管・配線などの境界が曖昧な部分については、契約書で明確に定義する
• 共用部分の不具合については、管理組合との関係も考慮する必要がある

意外に多いのがマンション共用部の瑕疵や欠陥で、これらはアフターサービスで対応できる場合があります。新築マンションの場合、築10年まで品確法の瑕疵担保責任が適用されるため、共用部分の重大な欠陥についても保護されます。

 

区分マンション契約不適合責任の実務対応と将来展望

区分マンション取引における契約不適合責任の実務対応は、法改正後の運用実績を踏まえて進化し続けています。不動産業従事者が知っておくべき最新の実務動向と将来展望について解説します。

 

実務における契約書作成のポイント
現在の実務では、以下の点が重要視されています。

• 物件状況報告書の詳細化 📋

  従来以上に詳細な物件状況の記載が求められています。特に築年数の古い区分マンションでは、設備の経年劣化状況を具体的に記載することが重要です。

   

• 付帯設備表の活用 🔧

  付帯設備については契約不適合責任を負わない旨を明記することが一般的になっています。ただし、宅建業者が売主の場合は制限があります。

   

• インスペクション結果の活用 🔍

  住宅診断の結果を契約書に反映させることで、契約不適合のリスクを大幅に軽減できます。

   

トラブル防止のための実務対応
契約不適合責任に関するトラブルを防止するため、以下の対応が効果的です。

• 引き渡し前の立会い検査の徹底
• 写真・動画による物件状況の記録保存
• 買主への十分な説明と理解の確認
• 管理組合からの重要事項に関する情報収集

将来展望と業界動向
契約不適合責任制度の運用が定着する中で、以下の動向が見られます。

• 住宅診断（インスペクション）の普及拡大
• 瑕疵保険の活用増加
• IT技術を活用した物件状況の可視化
• 管理組合との連携強化による共用部分情報の共有

意外な盲点：管理費滞納と契約不適合責任
あまり知られていない重要な点として、区分マンションの管理費滞納が契約不適合に該当する可能性があります。売買契約時に管理費の滞納状況が正確に伝えられていない場合、数量の不適合として契約不適合責任が問われる可能性があります。

 

また、管理組合の修繕積立金の不足や大規模修繕の予定についても、契約内容に含めるべき重要な情報として位置づけられつつあります。

 

デジタル化による実務の変化
近年、VR技術やドローンを活用した物件調査、AIによる劣化診断など、新しい技術が契約不適合責任の実務に影響を与えています。これらの技術により、従来では発見困難だった不具合の早期発見が可能になり、より正確な契約書作成が実現されています。

 

不動産業従事者は、これらの技術動向を把握し、適切に活用することで、契約不適合責任に関するリスクを最小限に抑えることができます。

 

民法改正による契約不適合責任制度の導入から数年が経過し、実務における運用方法も確立されつつあります。今後も判例の蓄積や業界慣行の変化に注意を払い、適切な対応を継続することが重要です。