区分所有法改正2025の管理円滑化と建替え要件緩和の影響

区分所有法改正2025の概要と変更点

2025年5月23日に成立した区分所有法の改正は、老朽化マンションの管理及び再生の円滑化を目的とした約20年ぶりの大改正です。この改正法は2026年4月1日に施行される予定で、建築業界に大きな影響を与える内容となっています。
参考）法務省：老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化等を図るため…
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日本のマンションストック総数は2023年末時点で704.3万戸に達し、そのうち築40年以上の住戸が136.9万戸を占めています。10年後には約2.0倍、20年後には約3.4倍に増加すると予測されており、区分所有建物の老朽化と区分所有者の高齢化が深刻な課題となっています。
参考）マンションの管理・再生の円滑化を目指す「区分所有法改正」解説…
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今回の改正では、管理の円滑化と再生の促進を両輪として、決議要件の緩和、所在不明者への対応、新たな再生手法の創設など、多岐にわたる制度が導入されました。建築業従事者にとっては、修繕工事や建替え工事の機会が増加する可能性がある一方で、新たな規制や手続きへの対応が求められます。
参考）2025年区分所有法改正｜重要なポイントと対応策をわかりやす…
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区分所有法改正による決議要件緩和の内容

従来の区分所有法では、修繕などの決議に「全区分所有者」の多数決が必要でしたが、改正後は「集会出席者」の多数決で決議できるようになります。この変更により、欠席者や所在不明者がいる場合でも、意思決定が大幅に迅速化されることが期待されます。
参考）2025区分所有法改正案｜マンション管理・再生の円滑化 - …
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具体的には、修繕や管理に関する決議は、出席した区分所有者及び議決権の各過半数で可決できるようになります。例えば、区分所有者が10人いる場合、従来は10人中の過半数（6人以上）の賛成が必要でしたが、改正後は集会に出席した5人のうち3人が賛成すれば可決されます。
参考）改正区分所有法 ～区分所有建物の管理の円滑化～
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さらに、所在不明の区分所有者については、裁判所の許可を得ることで決議の母数から除外できる制度が創設されました。これにより、長年連絡が取れない所有者がいる場合でも、管理組合の意思決定が停滞することを防げます。
参考）改正区分所有法 ～区分所有建物の再生の円滑化～
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法務省の公式サイトでは、区分所有法改正の詳細な法令内容と施行スケジュールが掲載されています

区分所有法改正における建替え要件の変更点

建替え決議については、原則として区分所有者及び議決権の各5分の4以上の賛成が必要という従来の要件は維持されています。しかし、建物が一定の要件を満たす場合には、4分の3以上の賛成で建替えが可能となる特例が設けられました。
参考）【2025年改正】区分所有法のポイント解説：管理組合が押さえ…
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この特例が適用される要件は以下の5つです：①耐震性の不足、②火災に対する安全性の不足、③外壁等の剝落により周辺に危害を生ずるおそれ、④給排水管等の腐食等により著しく衛生上有害となるおそれ、⑤バリアフリー基準への不適合。​
建築業従事者にとって重要なのは、外壁剥落の危険性です。老朽化したマンションでは、タイルやモルタルの剥落が周辺住民や通行人に危害を及ぼす可能性があり、行政から是正勧告を受けるケースも増えています。このような危険な状態のマンションに対しては、建替え決議のハードルが下がるため、今後、大規模な建替え工事の需要が増加することが予想されます。
参考）2025年区分所有法の改正でマンション再生は進む？建替え決議…
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団地の一括建替えについても要件が緩和されました。従来は各棟の区分所有者の3分の2以上の賛成が必要でしたが、改正後はいずれかの棟で建替えに反対する者が3分の1を超えない限り、一括建替えができるようになります。​

区分所有法改正で新設された一棟リノベーション制度

今回の改正の目玉の一つが、「一棟リノベーション」という新たな再生手法の創設です。これは、建物の主要な構造部分を残しながら、大規模な改修を行う手法で、区分所有者及び議決権の各5分の4以上の賛成で実施できます。
参考）マンションの“寿命”の概念が変わる⁈ 区分所有法改正で考え…
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一棟リノベーションは、建替えよりもコストを抑えながら、建物の性能を大幅に向上させることができるため、築年数が経過したマンションにとって現実的な選択肢となります。具体的には、耐震補強、省エネ性能の向上、バリアフリー化、給排水管の全面更新などが含まれます。
参考）区分所有法改正
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建築業従事者にとっては、新たなビジネスチャンスとなる可能性があります。特に、大規模修繕工事の技術や経験を持つ企業にとって、一棟リノベーション市場は今後の成長が期待される分野です。ただし、居住者が入居したままでの工事となるケースも多いため、工事の進め方や安全管理について、より高度な技術と配慮が求められます。
参考）https://www.kankyo-station.co.jp/trend-news/art/2025/estate983.html
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また、一棟コンバージョン（用途変更）も5分の4の賛成で可能になりました。住宅からオフィスやホテル、商業施設への用途変更が実現しやすくなり、都心部の駅近立地のマンションでは有力な選択肢となります。​

区分所有法改正における管理不全対策と行政権限

改正法では、管理不全のマンションへの対処制度が大幅に強化されました。所有者不明や管理不全の専有部分について、裁判所が管理人を選任し、適切に管理させる制度が創設されています。
参考）解説！改正区分所有法 │ マンション修繕なびコラム │ マン…
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具体的には、所有者が不明であったり、適切に管理されていない専有部分や共用部分について、管理組合や利害関係人の申立てにより、裁判所が管理人を選任できます。この管理人には、弁護士やマンション管理士などの専門家が選任されることが想定されており、必要な修繕工事の発注や管理費の徴収などを行うことができます。
参考）老朽マンションは再生できるか～改正区分所有法に向けて～
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行政の権限も大幅に強化されました。外壁剥落などの危険な状態にあるマンションに対しては、都道府県知事等が報告徴収、助言指導、勧告を行うことができるようになります。さらに、専門家のあっせんも可能となり、建築士やマンション管理士などの専門家による技術的支援を受けることができます。
参考）老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化等を図るための建物の…
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建築業従事者にとっては、行政から勧告を受けたマンションの緊急修繕工事や、管理人が発注する修繕工事など、新たな受注機会が生まれる可能性があります。一方で、工事の品質や安全性について、より厳格な基準が求められることも予想されます。
参考）区分所有法における小規模修繕工事の範囲と判断ポイント
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区分所有法改正が建築業界にもたらす影響と対応策

区分所有法の改正により、建築業界には複数の影響が予想されます。最も大きな影響は、修繕工事や建替え工事の需要増加です。決議要件の緩和により、これまで意思決定が停滞していたマンションでも、修繕や建替えが進みやすくなります。
参考）マンション区分所有法改正 設備改修の合意形成 管理組合の役割…
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特に、築40年以上の老朽マンションが今後10年で約2倍に増加することを考えると、大規模修繕工事、一棟リノベーション、建替え工事の市場は大幅に拡大する可能性があります。外壁補修、給排水管更新、耐震補強、バリアフリー改修などの専門技術を持つ企業には、大きなビジネスチャンスとなるでしょう。​
一方で、建築業者が対応すべき新たな課題もあります。まず、分譲事業者による管理計画の作成義務が導入されました。新築マンションの分譲時に、分譲事業者が長期修繕計画を含む管理計画を作成し、管理組合に引き継ぐことが義務付けられます。これにより、建築業者は設計段階から長期的なメンテナンス性を考慮した建物づくりが求められます。
参考）「マンションの管理・再生の円滑化等のための改正法」法改正でど…
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また、マンション管理業者が管理組合の管理者を兼ねる場合、利益相反の懸念があるため、工事の発注などについて区分所有者への事前説明が義務化されました。これは、管理会社が自社や関連会社に工事を発注する際の透明性を確保するための措置です。建築業者としては、適正な見積もりと工事内容の説明がより重要になります。
参考）マンション関係の法律を一括改正 管理や再生の仕組みが変わりま…
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国土交通省の報道発表資料では、マンション管理・再生の円滑化に関する改正法案の詳細が確認できます
さらに、賃借権の処理制度も新設されました。建替え決議がされた場合、専有部分の賃借権や配偶者居住権を一定の手続きと金銭補償により消滅させることができます。これにより、賃貸住戸があるマンションでも建替え工事がスムーズに進められるようになりますが、建築業者は賃借人への補償期間中のスケジュール調整など、より複雑な工程管理が必要になります。
参考）https://www.ares.or.jp/journal/pdf/ARES90p24-32.pdf
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📊 主要な決議要件の比較表

建築業従事者が今後取るべき対応策としては、以下の点が重要です。第一に、区分所有法改正の内容を正確に理解し、管理組合や所有者への適切な提案ができる体制を整えることです。特に、一棟リノベーションや建替えの技術的可能性と費用について、具体的な提案ができる専門知識が求められます。​
第二に、長期修繕計画の策定支援や建物診断のサービスを強化することです。改正法により、管理計画の重要性が高まっているため、建築士やマンション管理士などの資格を持つ専門家による診断サービスの需要が増加すると予想されます。
参考）令和7年マンション関係法改正 — 9月5日時点の最新情報:マ…
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第三に、居住者が入居したままでの工事技術や、工事中の安全管理体制を充実させることです。一棟リノベーションでは、居住者の生活を維持しながら大規模な改修を行う必要があるため、高度な施工管理能力が求められます。​
改正区分所有法は、老朽化マンションの再生を促進し、建築業界に新たな市場機会をもたらす一方で、より高度な専門性と透明性が求められる時代の到来を意味しています。​

I'll now create a comprehensive blog article about "化学物質の審査及び製造等の規制に関する法律 第一種特定化学物質" for construction industry workers.