低層建築物の定義と建築基準法上の区分

低層建築物の定義

低層建築物の法的定義と階数区分

低層建築物とは、高さによって建築物を区分する際の一区分で、一般に1階（平屋）及び2階建ての建築物を指します。建設省が1995年に策定した「長寿社会対応住宅設計指針」（建設省住備発第63号）においては、「6階以上の高層住宅にはエレベーターを設置するとともに、できる限り3-5階の中層住宅等にもエレベーターを設ける。」と規定されており、1-2階の建築物が低層建築物であると解釈することができます。
参考）低層建築物 - Wikipedia

都市計画法施行令では、一団地の住宅施設の都市計画については、住宅の低層、中層又は高層別の予定戸数を定めることとされており（第6条第1項第7号）、実務上、低層は1～2階、中層は3～5階、高層は6階以上とされています。この区分は建築業界における基本的な分類として広く採用されており、建築計画や都市計画の策定において重要な指標となっています。
参考）低層建築物　｜　不動産売却の用語集　｜　【売却.net】株式…

建築基準法第55条では、第一種低層住居専用地域及び第二種低層住居専用地域における建築物の高さの制限を10mまたは12mとしており、この制限内であれば3-4階建ての建築も可能です。このため、法令上は低層建築物の定義が必ずしも厳密に定められていないものの、実務的には2階建て程度までを低層建築物と呼ぶことが一般的です。

低層建築物における高さ制限の仕組み

第一種・第二種低層住居専用地域における絶対高さ制限は、建築基準法第55条第1項に「第一種低層住居専用地域又は第二種低層住居専用地域内においては、建築物の高さは、10メートル又は12メートルのうち、当該地域に関する都市計画において定められた建築物の高さの限度を超えてはならない。」と規定されています。
参考）【徹底解説】低層住居専用地域の高さ制限：絶対高さ10m/12…

この制限は、低層住宅の良好な住環境を保護するための非常に強力な規制であり、建築物のいかなる部分も都市計画で定められた高さを超えて建築することはできません。高さの測定基準は地盤面からとなっており、建築基準法施行令第2項1項八号では、昇降機塔、装飾塔、物見塔その他これらに類する建築物の屋上部分で、水平投影面積の合計が建築面積の八分の一以下のものは、当該建築物の階数に算入しないとされています。
参考）【第二種低層住居専用地域の高さ制限】絶対高さ10m/12mの…

絶対高さ制限には一定の条件を満たせば規制が緩和される制度があり、環境を害する恐れがなく敷地面積と敷地内の空地が一定以上あれば12mまで緩和される場合があります。特に、敷地の周囲に公園や広場などがあり、日照や風通しが確保できる場合には、緩和措置が適用されることがあります。
参考）家の高さ制限とは？注意すべき斜線制限との関係まで詳しく解説

低層建築物の用途制限と建築可能な建物

第一種低層住居専用地域は、13種類の用途地域の中で最も建てることができる建築物の種類が少ない地域です。建築可能な建物は、住宅、住宅で事務所・店舗その他これらに類する用途を兼ねるもののうち政令で定めるもの、共同住宅、寄宿舎又は下宿、学校（大学、高等専門学校、専修学校及び各種学校を除く）、図書館その他これらに類するものなどに限定されています。
参考）https://www.city.hirakawa.lg.jp/jouhou/toshi/kyoka/files/kenchikukijunhou_hourei.pdf

第二種低層住居専用地域では、第一種低層住居専用地域内で建築することができる建物に加えて、日用品販売店舗等で床面積が150㎡以下の建物も建築可能となっています。具体的には、食堂、喫茶店、理髪店、美容院、質屋、クリーニング取次店、貸衣装屋、貸本屋、建具屋、自転車店、家庭電気器具、パン屋、米屋、豆腐屋、菓子屋、学習塾、華道教室、囲碁教室などが該当します。
参考）【どのような建物が建築可？】第二種低層住居専用地域の建物用途…

ただし、3階以上の部分は店舗等に供してはならず、パン屋等の食品製造業は作業場の床面積50㎡以下、かつモーター0.75kw以下という制限があります。これらの制限により、低層住居専用地域では静かで落ち着いた住環境が維持されています。

低層建築物と中層・高層建築物の比較分析

建築物の高さ区分は、用途地域や建築規制によって明確に定められています。低層建築物より高さが高い建築物は、順に中層建築物、高層建築物と呼ばれます。中層建築物は一般に3階以上、5階以下の建築物を指し、中層建築物より高さが低い建築物は低層建築物、高さが高い建築物は高層建築物と呼ばれます。
参考）中層建築物 - Wikipedia

消防法では、中層建築物についての定義はないものの、高層建築物を「高さ31mを超える建築物」と定義しているため（第8条の2）、中層建築物の上限は高さ31mであると解釈することができます。一般的なマンションでは、2～3階建てを「低層マンション」、4〜5階建てを「中層マンション」、6階建て以上を「高層マンション（20階建て以上：超高層マンション）」と呼んでいます。
参考）https://www.mizuho-re.co.jp/knowledge/knowhow/detail/index_120.html

建築基準法では、6階以上の建築物を「高層建築物」と定めており、高さが60m以上の建築物を「超高層建築物」と定義しています。これらの区分は、構造設計や防火対策、避難計画などの建築技術的要件にも大きく影響するため、建築業従事者にとって重要な知識となっています。
参考）低層階とは何階までのこと？低層階のメリットとデメリットを分か…

低層建築物の構造特性と設計上の考慮点

低層建築物の設計において、構造面での特徴を理解することは極めて重要です。一般的に木造2階建て住宅は10mの高さ制限内にすっぽり収まる設計となっており、12mの制限であれば、少しゆとりのある2階建てや、設計によっては3階建ても視野に入ってきます。この絶対的な上限があるからこそ、低層住居専用地域のスカイラインは低く揃い、圧迫感のない街並みが維持されています。
低層建築物における建ぺい率・容積率の制限も厳しく、隣地ギリギリまで建物が建てられるケースは少なくなっています。建ぺい率の制限が厳しいため、駐車場や庭がゆったりと確保されるのが一般的です。また、敷地境界線から建物の外壁までの距離を**1mまたは1.5
参考）https://www.homes.co.jp/cont/buy_kodate/buy_kodate_00200/