土地区画整理法と宅建の覚え方！換地処分や仮換地の仕組み

土地区画整理法と宅建の覚え方！換地処分や仮換地の仕組み

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土地区画整理法と宅建の覚え方

土地区画整理事業の仕組みと流れ

 

土地区画整理法は、道路が狭く不整形な土地が多いエリアを、整然とした使いやすい街並みに作り変えるためのルールを定めた法律です。建設業界にいると、区画整理地内の現場に携わることも多いですが、この事業は「土地の交換（換地）」を基本としています。単に道路を作るだけでなく、土地の所有権そのものを新しい区画に移すという非常に強力な手法をとるため、宅建試験でもその手続きの厳格さが問われます。
参考）宅建試験必須！土地区画整理法の基礎知識と実践的理解
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事業の全体的な流れを把握することが、記憶定着の第一歩です。大まかなフローは以下のようになります。


  • 事業計画の決定・認可：誰が、どこで、どのように行うかを決めます。

  • 換地計画の決定：工事完了後にどの土地を誰に割り当てるかの計画です。

  • 仮換地の指定：工事期間中、代わりに使用収益できる土地を指定します。
    参考）【宅建法令制限】土地区画整理法の仮換地と換地処分
    ​

  • 工事の施行：実際に道路や公園を作り、宅地を造成します。

  • 換地処分：工事完了後、法的に権利を新しい土地へ移行させます。​

  • 清算金の徴収・交付：土地の価値のズレをお金で調整します。

ここで重要な概念が「減歩（げんぶ）」です。新しい道路や公園を作るための土地（公共減歩）と、事業費を賄うために売却する「保留地」を生み出すための土地（保留地減歩）を、地権者全員が少しずつ出し合います。これにより、手持ちの土地面積は減りますが、インフラが整備されることで土地の単価（利用価値）が上がり、トータルの資産価値は維持または向上するというのが建前です。​
宅建試験では、このプロセスの「誰が」「いつ」「何を」行うかが狙われます。特に「換地計画」は知事の認可が必要ですが、「換地処分」も知事による公告が必要です。この「知事の認可・公告」というセットを意識して覚えることがスタートラインになります。
参考）土地区画整理法とは？目的・手法・手続きまで徹底解説【初心者向…
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仮換地と換地処分の違い

「仮換地（かりかんち）」と「換地処分（かんちしょぶん）」は、文字面が似ていますが、法的効果は全く異なります。ここを混同すると試験で失点するだけでなく、実務でも「まだ登記が変わっていないのに工事をしていいのか？」という判断ミスにつながります。
仮換地の指定
仮換地とは、工事のために従前の土地（もともとの土地）が使えなくなる代わりに、一時的に使用収益できる土地のことです。​
重要なポイントは以下の通りです。


  • 使用収益権の移行：仮換地の指定の効力発生日から、従前の土地の使用収益権は停止し、仮換地を使用収益できるようになります。​

  • 所有権は移動しない：所有権はまだ従前の土地に残っています。したがって、仮換地を売却する場合でも、登記簿上は「従前の土地」を売買することになります。

  • 処分権の制限はない：所有権は従前の土地にあるため、売却や抵当権設定は可能です。ただし、実際の使用は仮換地で行います。

換地処分
換地処分は、事業の最終段階で行われる行政処分です。

以下の表で比較整理しましょう。

項目 仮換地の指定 換地処分
タイミング 工事期間中（事業の中盤） 工事完了後（事業の最後）
主な効果 使用収益権のみが移動 所有権を含む全権利が移動
効力発生 指定の効力発生日から 公告のあった日の「翌日」から
登記 従前の土地のまま 施行者が一括して書き換え
建築 76条許可を得れば可能 通常通り可能


「仮換地は使う権利、換地処分は所有する権利」と区別して覚えるとスムーズです。また、「翌日」というキーワードは宅建試験の鉄板ひっかけポイントですので、必ず「公告の翌日に権利変動」と暗記してください。
参考）【宅建ひっかけ問題】土地区画整理法
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建築制限と許可制のポイント

私たち建設業者にとって最も直接的に関わるのが、土地区画整理法第76条による「建築行為等の制限」です。事業計画の決定の公告から換地処分の公告がある日までの間、施行地区内で建築行為等を行う場合は、都道府県知事（市等の施行の場合は市長）の許可が必要になります。
参考）土地区画整理法第76条申請
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なぜこの制限があるかというと、事業の邪魔になるような建物が勝手に建てられると、後で移転や撤去をする際に余計な補償金がかかったり、工事の手戻りが発生したりするからです。
参考）土地区画整理法第76条に基づく許可申請｜宇都宮市公式Webサ…
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許可が必要な行為（76条許可対象）


  1. 土地の形質の変更：切土、盛土、整地など。現場で重機を入れて地面をいじる場合はほぼ該当します。
    参考）https://www.city.tokorozawa.saitama.jp/kurashi/jutaku/kukakuseiri/76joukyoka.html
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  2. 建築物・工作物の新築・改築・増築：プレハブ小屋や擁壁の設置も含まれます。​

  3. 重量が5トンを超える物件の設置・堆積：移動が容易でない重機材や資材置き場としての利用も規制対象です。​

試験対策と実務の注意点
この許可申請は、建築確認申請とは別物です。「確認済証があるから大丈夫」と勘違いして着工すると、土地区画整理法違反になります。
参考）https://www.city.tomigusuku.lg.jp/material/files/group/27/77476405.pdf
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また、この許可は「施行者」ではなく「知事（または市長）」が出すという点も試験によく出ます。ただし、実務上は申請書を提出する前に、施行者（組合や市）の意見書や承諾書を添付することが求められるケースがほとんどです。
参考）建築行為等許可申請｜一般財団法人 さいたま市土地区画整理協会
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覚え方としては、「事業中は、知事の許可で、76（ナル）ようになる」といった語呂合わせも有効ですが、実務家としては「区画整理地内はとにかく何をするにも許可がいる」と叩き込んでおくのが正解です。特に「堆積（たいせき）」が含まれる点は見落としがちなので注意しましょう。資材置き場として借りた土地でも、5トン以上の資材を置くなら許可が必要です。
参考リンク：東京都都市整備局 土地区画整理法第76条申請（許可が必要な行為の詳細が確認できます）

施行者と組合の語呂合わせ

土地区画整理事業を行う「施行者」には、個人、組合、公的機関（都道府県・市町村）、行政庁（国土交通大臣など）、そして区画整理会社があります。試験で頻出なのは「土地区画整理組合」に関するルールです。
参考）土地区画整理組合が土地区画整理事業を施工する要件の覚え方。　…
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組合を作って事業を行う場合、以下の要件を満たす必要があります。

この数字要件は非常に重要です。以下の語呂合わせで覚えましょう。
「取っ組み合い納豆チジミ」


  • 取っ組み合い ＝ 土地区画整理組合

  • 納豆 ＝ 7人以上、**2/3（等）**以上の同意

  • チジミ ＝ 都道府県知事の認可

特に「所有者」だけでなく「借地権者」の同意も必要である点がポイントです。借地権者も、換地処分によって借地権の対象となる土地が移動するため、利害関係が非常に強いからです。
また、組合が施行する場合、定款で別段の定めがない限り、施行地区内の所有者と借地権者は全員強制的に組合員になります。同意しなかった人も、認可が下りれば組合員となり、費用の負担義務などが発生します。これも「反対したから関係ない」という常識が通じない部分なので、試験でよく問われます。​
もう一つ、換地計画における保留地の決定についての語呂合わせも紹介します。
「30宅地」
保留地の面積は、施行地区内の宅地の総地積の**30％**を超えてはならないというルールがある場合に役立ちます（ただし、これはあくまで目安の数字として覚える程度で、試験の頻出度としては組合の要件の方が高いです）。​

現場視点で見る土地区画整理法の清算金

最後に、試験対策テキストにはあまり詳しく書かれていないものの、実務や土地購入者にとって最大の爆弾となりうる「清算金（せいさんきん）」について、独自視点で解説します。
試験では「不均衡を是正するために金銭で清算する」とサラッと学習しますが、現場レベルではこれが数百万円〜一千万円単位の請求となることがあり、深刻なトラブルの原因になります。youtube​
清算金のリアル
換地処分が行われると、従前の土地と新しい換地の資産価値の差額が計算されます。


  • 徴収清算金：換地の価値が高すぎた場合、施行者に現金を支払う。

  • 交付清算金：換地の価値が低かった（減歩されすぎた）場合、施行者から現金をもらう。

問題なのは、この金額が**「換地処分の公告」まで確定しない**ことです。事業は何十年とかかることもザラにあり、土地を購入した時点では「清算金がいくらになるか」はあくまで概算しかわかりません。
参考）Q＆A
​
仮換地の状態で土地を買って家を建て、数年後に事業が完了した際、忘れた頃に市役所や組合から「〇〇万円払ってください」という通知が来ることがあります。
参考）【不動産取引の書庫】区画整理地の清算金の説明義務
​youtube​
宅建士としての重要ポイント
重要事項説明において、この清算金の取り扱いは必須項目です。


  • 清算金があるのかないのか（見込み）。

  • ある場合、誰が払うのか（売主か買主か）。

  • いつ確定するのか。

もしあなたが宅建士として、あるいは建設業者として施主に土地を紹介する場合、「区画整理地内だから綺麗になりますよ」だけでなく、「将来的に清算金の徴収がある可能性があります」と伝えておかないと、信頼を失うことになります。特に「賦課金（組合費のようなもの）」とは別に、最後にドカンと来るのが清算金です。
試験では「分割徴収・分割交付が可能」という知識が出ますが、これは裏を返せば「一括で払えないほど高額になるケースがある」ということを示唆しています。youtube​
参考リンク：不動産取引の書庫 区画整理地の清算金の説明義務（実際のトラブル事例と法的責任について）

土地区画整理法の学習まとめ
🏗️
仕組みの理解

土地の形を変えて交換する事業。仮換地は「使用収益」、換地処分は「所有権移動」と区別。

🚧
76条許可

事業中は建築・造成・5t以上の堆積に知事の許可が必須。確認申請とは別物。

💰
組合と清算金

「納豆チジミ」で7人・2/3・知事認可を暗記。清算金は忘れた頃に来るリスクに注意。

 

 


土地区画整理: その理論と実際