市街地建築物法とは歴史制定背景から建築基準法との違い

市街地建築物法とは

市街地建築物法の制定背景と目的

市街地建築物法は大正8年（1919年）4月5日に公布され、大正9年（1920年）12月1日に施行されました。この法律が制定された背景には、1900年代以降の日本における急速な都市化と、それに伴う深刻な都市問題がありました。
参考）大正8年「市街地建築物法建築物法」
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第一次世界大戦を背景とする工業の発展により、東京・大阪などの大都市を中心に人口が急増し、都市の無秩序な拡大が社会問題となっていました。工場が無計画に建設され、郊外地は不用意に開発され、住宅不足は不衛生地区の発生を誘発しました。さらに大都市では建築物が高層化の傾向を示し始め、交通の局部的な集中を引き起こし、実用化されつつあった自動車が舗装のない狭い道路にひしめき合うような状態でした。
参考）https://www.lij.jp/html/jli/jli_2008/2008winter_p051.pdf
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市街地建築物法の目的は、都市の合理的発達と都市生活の安易快適さを保障することでした。具体的には、都市の不健全な発達や秩序なき膨張を防止し、保安・衛生・都市計画上必要な建築物の制限を行うことを主な内容としていました。
参考）市街地建築物法(しがいちけんちくぶつほう)とは？ 意味や使い…
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市街地建築物法と都市計画法の関係性

市街地建築物法は旧都市計画法と姉妹法として密接な関係にありました。都市計画法が大正8年法律第36号、市街地建築物法が大正8年法律第37号と、法律番号が連続していることから「姉妹法」と呼ばれました。
参考）建築基準法 - Wikipedia
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両者の役割分担は明確でした。旧都市計画法は大都市を対象として、都市計画の権限・手続き、都市計画委員会制度、土地区画整理などを規定し、都市計画を総合的・永続的に実行する制度とされました。一方、市街地建築物法は具体的に市街地内の建築物のあり方を規定し、中小都市の市街地にも広く適用される制度として考えられていました。​
市街地建築物法は都市計画法適用都市においては、用途地域や地区を定める場合に都市計画として決定しなければならない仕組みとなっていました。これにより、建築物に関する統一的基本法として機能するとともに、都市の健全な発展を促し不秩序な膨張を防止するという都市計画の目的を併せ持ち、旧都市計画法と相まって都市計画を実現する制度となっていました。
参考）https://www.jstage.jst.go.jp/article/journalcpij/55/1/55_67/_pdf
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市街地建築物法の主な規定内容

市街地建築物法の主な規定内容は以下の通りでした。

 

用途地域の指定（第1条）
主務大臣は本法を適用する区域内に住居地域、商業地域、工業地域を指定することができました。これは現代の用途地域制の原型となりました。
参考）http://www.ads3d.com/buppou/sigaichihou.html
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住居地域の建築制限（第2条）
住居の安寧を害する恐れのある用途に供する建築物は住居地域内に建築できませんでした。これにより住宅地と工場の混在を防ぐことができました。
参考）市街地建築物法1938
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建築線の規定（第9条）
建築物は建築線より突出して建築することができませんでした（ただし地盤面下の部分を除く）。行政官庁は市街の計画上必要と認めるときは、建築線に面して建築する建築物の壁面位置を指定できました（第10条）。​
高さ制限
住居地域では65尺（約20m）、その他の地域では100尺（約31m）の絶対高さ制限が設けられました。この数値は現在の建築基準法においても「31m」および「20m」という数値として引き継がれています。
参考）http://www.kansai-kantei.co.jp/mame_chishiki/Vol49_%E5%BB%BA%E7%AF%89%E7%89%A9%E3%81%AE%E9%AB%98%E3%81%95%E3%81%AB%E9%96%A2%E3%81%99%E3%82%8B%E6%95%B0%E5%80%A4%EF%BC%8831m%E5%8F%8A%E3%81%B320%EF%BD%8D%EF%BC%89%E3%81%AB%E3%81%A4%E3%81%84%E3%81%A6.pdf
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建築法令の専門家向け資料として、日本建築センターが発行している「日本近代建築法制の100年」では、市街地建築物法の詳細な解説が収録されています。

 

日本建築センター「日本近代建築法制の100年」（PDF）

市街地建築物法における防火地域と角地の規制

市街地建築物法では、防火地域の指定制度が設けられていました。これは現在の建築基準法における防火地域・準防火地域の制度の原型となったものです。​
防火地域内では建築物の構造に関する規制が行われ、耐火建築物の建築が推奨されました。この制度は関東大震災後の復興において特に重要な役割を果たし、火災の延焼を防ぐための都市計画的手法として確立されました。
参考）特集　関東大震災から100年③～帝都復興と今も受け継がれる防…
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角地に関する規制については、市街地建築物法の時代から特定行政庁が指定する角地において建ぺい率の緩和が行われていた記録があります。現在の建築基準法では、特定行政庁が指定する角地において建ぺい率が10%加算される制度が明確に規定されていますが、この考え方の源流は市街地建築物法の時代にすでに存在していたと考えられます。
参考）建築基準法5　建蔽率　建蔽率の最高限度・防火地域、準防火地域…
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角地は通常の敷地と比較して、2つの道路に面しているため通風や採光の条件が良好であり、また火災時の避難や消防活動においても有利であることから、建築規制を緩和しても市街地環境に悪影響を与えにくいという判断がありました。

 

市街地建築物法における耐震基準の導入

市街地建築物法が制定された当初は、耐震基準に関する明確な規定はありませんでした。しかし、大正12年（1923年）9月1日に発生した関東大震災を契機に、翌大正13年（1924年）に市街地建築物法が改正され、日本で初めて耐震規定が加えられました。
参考）耐震のはなし　日本の耐震基準は命を守る最低基準、生活や生業は…
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この改正で定められた耐震基準は、水平震度0.1でした。これは建物に作用する水平力を重量で除した値で、建物の水平応答加速度と重力加速度の比に対応します。コンクリートの安全率は3.0と定められたため、実質的には300ガル（震度6弱と6強の境目程度の建物の揺れに相当）に対して安全性を確認することを意味していました。​
この基準設定の根拠となったのは、地震学者の石本巳四雄が東京本郷の加速度を300ガル程度と推定していたことでした。当時の鉄筋コンクリート造建物は壁が多く堅固であったため、建物と地盤の揺れは同程度であると考えられていました。​
関東大震災では、東京・丸の内に建つ多くのビルが倒壊しましたが、内藤多仲が設計した完成3カ月後の旧・日本興業銀行本店は軽微な被害に留まりました。この建物は耐震壁を配した7階建ての鉄骨鉄筋コンクリート造で、水平震度1/15を用いた震度法で設計されていました。この実績も踏まえ、震災翌年に市街地建築物法の施行規則が改正され、初めて耐震基準が設けられました。
参考）301 Moved Permanently
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この耐震基準の導入は西洋の地震国でも最先端のものであり、日本の建築技術の水準の高さを示すものでした。この時に確立された震度法による耐震設計の考え方は、現在の建築基準法にも引き継がれています。​
国土交通省による建築基準法制定100周年の記念資料では、市街地建築物法から建築基準法への変遷が詳しく解説されています。

 

国土交通省「建築法体系勉強会とりまとめ」（PDF）

市街地建築物法から建築基準法への移行

市街地建築物法は昭和25年（1950年）に建築基準法が制定されるまで約30年間施行されました。第二次世界大戦後、戦争により市街地建築物法は本来の姿を維持できず、終戦後昭和22年末まで一部の規定が停止されていました。
参考）https://repository.dl.itc.u-tokyo.ac.jp/record/4452/files/273271-2.pdf
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戦後、社会状況の変化と建築技術の進歩に伴い、市街地建築物法に代わる新たな法律の制定が求められました。昭和23年（1948年）に市街地建築物法の適用が再開された際、戦後の日本社会に適合した建築行政を行うために、市街地建築物法の全面改正の要望が出されました。そして昭和24年（1949年）から改正案作成に着手し、昭和25年（1950年）5月24日に建築基準法が制定されました。
参考）建築用語を知って、もう業者任せにはしない！最低限知っておきた…
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市街地建築物法と建築基準法の最も大きな違いは、単体規定の充実でした。市街地建築物法は、保安・衛生・都市計画上必要な建築物の制限を主な内容とし、そのほとんどは建築規制を法律で定め、具体的な制限内容を政令に委任していました。集団規定（建築物と都市の関係についての規定）は存在しても、建築物自身の安全に関する規定（単体規定）は十分ではありませんでした。
参考）https://www.mlit.go.jp/common/000204838.pdf
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建築基準法では、国民の権利義務に関する重要事項はすべて法律で具体的かつ詳細に規定することとし、建築の質的改善によって災害の防止と国民生活の向上を図ることを目的としました。また、市街地建築物法は市街地に限定的に適用される法律でしたが、建築基準法は文化財等を除く全国すべての建築物に適用される基本的な法律として機能するようになりました。​
市街地建築物法の制定以来、日本の建築法制は100年以上の歴史を重ね、数多くの災害や社会変化に対応しながら発展してきました。建築事業者にとって、この歴史的な経緯を理解することは、現代の建築規制の意義を正しく理解し、より良い建築物を提供するための基礎となります。

 

参考：国立公文書館デジタルアーカイブでは、市街地建築物法公布時の閣議書などの歴史的資料を閲覧できます。

 

国立公文書館「変貌 - 都市計画法と市街地建築法を制定」

市街地建築物法と建築基準法の具体的な違い

市街地建築物法と建築基準法の具体的な違いを以下の表にまとめました。

 

比較項目	市街地建築物法（大正8年）	建築基準法（昭和25年）
適用範囲	主に市街地に限定​	全国の建築物（文化財等を除く）​
主な目的	都市計画と連携した建築規制​	国民の生命・健康・財産の保護​
規定方式	具体的内容は政令に委任​	重要事項は法律で詳細に規定​
建築手続	特殊建築物等は建築許可制​	建築確認制度（確認申請）​
単体規定	限定的​	構造・設備・敷地等を詳細に規定​
高さ制限	住居地域65尺、その他100尺​	用途地域ごとに多様な制限 参考）https://www.city.nagoya.jp/jutakutoshi/cmsfiles/contents/0000002/2287/ayemxwt6wrwzwv_isgsy1_j.pdf ​
用途地域	住居・商業・工業の3種類​	より細分化された用途地域制 参考）都市計画法と建築基準法の関係 - 公益社団法人 全日本不動産… ​
耐震基準	1924年改正で水平震度0.1​	より詳細な構造計算基準​

市街地建築物法では特殊建築物等を建築する場合に建築許可処分が必要でしたが、建築基準法では建築確認制度が導入されました。これは、行政の裁量的判断による許可制から、法令の基準に適合しているかを確認する確認制へと変化したことを意味します。​
また、市街地建築物法では道路との関係について「建築線」という概念が用いられていましたが、建築基準法では「接道義務」として整理されました。市街地建築物法により指定された建築線のうち幅員4m以上のものは、建築基準法附則第5項により建築基準法第42条1項5号道路とみなされ、現在も「告示建築線」として引き継がれています。
参考）建築基準法上の道路　建築線とは
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現代の建築事業者が知るべき市街地建築物法の遺産

現代の建築事業者にとって、市街地建築物法は過去の法律ですが、その影響は現在も続いています。特に以下の点で実務上の注意が必要です。

 

告示建築線の存在
昭和25年以前の旧市街地では、市街地建築物法により指定された告示建築線が残っている場合があります。告示建築線は18尺（5.45m）や6m幅で指定されている場合が多く、一般的な4m幅の道路とは異なる後退が必要となります。東京都の杉並区浜田山周辺や大阪市の船場地区などでは、現在も告示建築線が広範囲に指定されているため、建築計画の際には必ず役所での調査が必要です。
参考）告知建築線とは｜吉田忍（不動産コンサルティングマスター・相続…
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高さ制限の数値の由来
現在の建築基準法で用いられている「31m」および「20m」という高さ制限の数値は、市街地建築物法における「100尺」および「65尺」に由来しています。この歴史的経緯を理解することで、現代の高さ制限の意義をより深く理解することができます。​
用途地域制の基本思想
市街地建築物法で確立された住居地域・商業地域・工業地域の区分という基本的な考え方は、現在の用途地域制にも引き継がれています。建築事業者は、用途地域制が単なる規制ではなく、都市の健全な発展と住民の生活環境を守るための計画的手法であることを理解する必要があります。​
耐震設計の思想
関東大震災を契機として市街地建築物法に導入された耐震基準は、日本における耐震設計の出発点となりました。現代の建築基準法における耐震基準は、この時代から連綿と続く技術の蓄積の上に成り立っています。標準せん断力係数0.2以上という現在の基準は、市街地建築物法時代の水平震度0.1の2倍の水準となっており、より高い安全性を確保しています。​
都市計画と建築規制の一体性
市街地建築物法と旧都市計画法が姉妹法として制定された歴史は、都市計画と建築規制が本来一体的に考えられるべきものであることを示しています。現代でも、都市計画法と建築基準法は密接に連携しており、建築事業者は両方の法律を理解する必要があります。​
防災に関する歴史的経緯については、内閣府防災情報ページで詳しく解説されています。

 

内閣府「関東大震災から100年③～帝都復興と今も受け継がれる教訓」
市街地建築物法は100年以上前の法律ですが、その基本思想は現代の建築基準法に深く根付いています。建築事業者がこの歴史的経緯を理解することで、現代の建築規制の意義をより深く認識し、単なる法令遵守を超えて、より良い建築環境の創造に貢献することができるでしょう。