第一種中高層住居専用地域の高さ制限と斜線規制の完全解説

第一種中高層住居専用地域の高さ制限と斜線規制を徹底解説

日影規制がかかっていれば、北側斜線は設計図に描かなくてよいです。

第一種中高層住居専用地域の高さ制限の基本：絶対高さ制限がない理由

第一種中高層住居専用地域において、最初に押さえておきたい重要なポイントは「絶対高さ制限が存在しない」という事実です。第一種低層住居専用地域や第二種低層住居専用地域、田園住居地域には、建物の高さを原則10mまたは12m以内に抑える絶対高さ制限が課されています。しかし第一種中高層住居専用地域には、この絶対高さ制限がありません。

つまり、「中高層住宅の良好な住居環境を守る地域」でありながら、高さそのものを数字で頭打ちにしていないということです。これは誤解されやすいポイントで、「中高層だから高さ制限が厳しいはずだ」と思い込んでいる設計者が実務上も少なくありません。

では際限なく高い建物が建てられるかというと、そうではありません。建ぺい率は30〜60%、容積率は100〜500%の範囲内で都市計画により決定されます。容積率500%の敷地でも、商業地域の最高1,300%と比べればかなり制限されており、中高層マンションが建ち並ぶ程度に抑えられます。これが条件です。

加えて、道路斜線制限・隣地斜線制限・北側斜線制限・日影規制の4種類の高さ制限が複合的にかかってくるため、実際の設計では「一番厳しい制限」がどれかを整理する必要があります。絶対高さ制限がないからこそ、複数の制限を正確に把握することが欠かせません。

たとえば容積率200%の敷地に10階建てを計画しようとしても、道路幅員による道路斜線・冬至の日影規制・隣地境界からの隣地斜線のどれかがネックになるケースがほとんどです。絶対高さ制限がないだけで、実質的な高さの上限は必ず存在します。絶対高さなしでも「無制限」ではありません。

東建コーポレーション：建物の高さに関する絶対高さ制限・斜線制限の基礎解説。低層地域との違いを図表で確認できます。

第一種中高層住居専用地域の高さ制限：日影規制と測定面の読み方

日影規制は、第一種中高層住居専用地域における実務上もっとも頻繁に設計を左右する規制です。対象となるのは「高さ10mを超える建築物」です。1m差で規制対象になるかどうかが変わるため、この数字は間違いなく覚えておく必要があります。

規制の基準となる時間は、冬至の日（1年間で日照時間が最も短い日）の真太陽時による午前8時から午後4時までの8時間です。この時間帯に、敷地境界線から5m〜10mの範囲と、10mを超える範囲のそれぞれについて「何時間まで日影にしてよいか」が定められています。具体的には3つの種別があります。

種別	5〜10mの範囲	10m超の範囲
（一）	3時間	2時間
（二）	4時間	2.5時間
（三）	5時間	3時間

どの種別が適用されるかは、各特定行政庁（市区町村など）が条例で指定します。同じ第一種中高層住居専用地域でも、東京と大阪、あるいは市区によって異なる場合があるため、設計前の確認が必須です。これは有料です（設計費や修正コストとして跳ね返ります）。

測定面（日影を測定する水平面の高さ）についても自治体ごとに異なり、地上から4mまたは6.5mのいずれかが指定されます。4mは約2階の窓中央の高さ、6.5mは約3階の窓中央の高さのイメージです。測定面が低いほど規制は厳しくなります。

また、建築基準法には見落としやすいポイントがあります。屋上の階段室（ペントハウス）は建築面積の1/8以内かつ5m以下であれば高さ不算入ですが、階段室を除いた部分が10mを超えて日影規制の対象となった場合は、日影図作成の際に階段室も含めて描かなければなりません。この2段階のルールを混同すると確認申請で指摘を受けることになります。

さらに要注意なのが「同一敷地内に複数の建物がある場合」です。建築基準法第56条の2第2項に「同一の敷地内に二以上の建築物がある場合においては、これらの建築物を一の建築物とみなして適用する」と定められています。つまり、増築する建物が高さ10m未満であっても、敷地内に既存の対象建物がある場合は全棟を合算した平均地盤面で日影図を作成する必要があります。

確認申請ナビ：日影規制の対象建築物の判定方法・測定面・緩和規定を図解でわかりやすく解説。ペントハウスの取り扱いも詳しく説明されています。

第一種中高層住居専用地域の高さ制限：北側斜線制限と日影規制の切り替えルール

実務で非常に混乱しやすいのが、北側斜線制限と日影規制の「どちらが適用されるか」という問題です。結論から言えば、建築基準法に基づく日影規制が適用される場合、北側斜線制限は適用されません。つまり両者は「どちらか一方」が適用されるルールになっています。

北側斜線制限は、北側に隣接する敷地の日照を守るための制限で、敷地北側の境界線上の高さ10mの位置から、勾配1.25（つまり水平距離1mごとに1.25m上がる角度）の斜線で建物の高さを制限します。低層地域の5mスタートと比べると10mスタートの分だけ余裕があり、この地域が「中高層」向けに設計されていることがわかります。

多くの第一種中高層住居専用地域の敷地では日影規制が指定されているため、実態として「北側斜線なし・日影規制あり」のパターンが一般的です。設計者のなかには「この地域は北側斜線が不要」と当然のように判断してしまうケースがありますが、これが大きな落とし穴になりえます。

なぜなら、建築基準法上の日影規制が指定されていない区域でも、地区計画によって独自の日影規制が設けられているエリアが存在するからです。東京都では「東京都日影による中高層建築物の高さの制限に関する条例」により、街並み誘導型地区計画が定められている場合、建築基準法上の日影規制が一律除外される仕組みがあります。この場合、地区計画の日影規制が適用されますが、建築基準法上の日影規制ではないため、北側斜線は引き続き適用されることになります。

この「北側斜線＋地区計画日影規制の両方がかかる敷地」は非常にレアなケースではありますが、見落とすと設計のやり直しにつながります。地区計画書を丁寧に読み込むこと、そして北側斜線の適用条件を正確に把握することが失敗を防ぐ唯一の方法です。

また、ほとんどの自治体では高度地区も同時に指定されています。高度地区は北側斜線よりも厳しく設定されているケースがあり、日影規制と高度地区の両方を確認するのが基本です。

建築ガイド（元政令市職員・一級建築士執筆）：北側斜線と日影規制の適用関係を行政実務の視点から解説。地区計画による日影規制との組み合わせパターンも紹介。

第一種中高層住居専用地域の高さ制限：道路斜線・隣地斜線の実務上の注意点

第一種中高層住居専用地域では、道路斜線制限と隣地斜線制限も高さを左右する重要な規制です。まずは道路斜線制限から整理します。

道路斜線制限は、道路の日照・採光・通風を守るために設けられた規制で、道路反対側の境界線を起点に斜線を引き、その範囲内に建物を収める必要があります。第一種中高層住居専用地域での勾配は1.25または1.5で、適用距離は容積率に応じて20m・25m・30m・35mのいずれかが設定されます。勾配1.5ということは、道路の反対側境界線から水平に10m離れた位置では高さ15mまでOKということです。

容積率	適用距離	勾配
200%以下	20m	1.25
300%以下	25m	1.25
400%以下	30m	1.5
500%以下	35m	1.5

勾配が1.5になる容積率400%以上の区域では、建物をより高くできる分、道路に対しても斜線が緩やかになっています。容積率が高い地域ほど「より高い建物を認める」ことと整合した設定です。

次に隣地斜線制限です。第一種中高層住居専用地域は住居系用途地域に分類されるため、隣地境界線上20mの立ち上がりから、勾配1.25で斜線が引かれます。一方、商業・工業系の用途地域では立ち上がりが31mとなり、勾配2.5で引かれます。つまり住居系の方が立ち上がりが低く、斜線が厳しく設定されています。

20mという立ち上がりは、おおよそ6〜7階建ての高さにあたります。それよりも低い建物は隣地斜線制限の対象にはなりません。6〜7階未満の建物なら問題ありません。しかし中高層マンションでは7階を超えることもあり、隣地斜線が設計を制約するケースが実際に発生します。

この隣地斜線には「セットバック緩和」の規定もあります。建物を隣地境界線から後退させた場合、本来の境界線より外側に境界線があるとみなして斜線を再計算できるルールです。設計の自由度を高めるための緩和規定として、実務上も活用されています。使えそうですね。

確認申請ナビ：隣地斜線制限の計算式・用途地域別の立ち上がり高さの違い・セットバック緩和を図解で解説しています。

第一種中高層住居専用地域の高さ制限で見落としやすい高度地区と自治体独自規制

建築基準法の斜線制限・日影規制だけ把握すれば十分と思っていると、確認申請で痛い目を見ることがあります。それが高度地区と自治体独自の条例による上乗せ規制です。

高度地区とは、都市計画法に基づいて各市区町村が指定できる「高さの最高限度または最低限度を定める地区」です。建築基準法の斜線制限とは別に、敷地の北側境界線からの斜線によって高さを制限するもので、東京都では第1種〜第4種高度地区と最高高さを制限する種別が存在します。第1種高度地区の場合、北側境界線からの真北方向の水平距離の0.6倍に5mを加えた高さが上限です。

重要なのは、日影規制が適用されていても高度地区の制限は残る点です。日影規制で北側斜線が除外されたとしても、高度地区の斜線は独立して適用されます。設計上、この2つを混同しないよう注意が必要です。高度地区が条件です。

東京都内でもエリアによって高度地区の種別が異なり、同じ第一種中高層住居専用地域でも区によって実質的な高さの上限が大きく変わることがあります。大阪市では独自の「隣地高さ制限」が定められており、住居系地域では隣地境界線上20mから勾配1.25の規制が条例によって具体化されています。自治体ごとの確認が必須です。

確認申請の前に行うべき調査の手順を整理すると、用途地域の確認（役所またはインターネットの都市計画図）、日影規制の有無と種別（特定行政庁のウェブサイト）、高度地区の指定有無（都市計画図または窓口照会）、地区計画の確認（役所窓口で地区計画書を入手）という4つのステップになります。このうち地区計画の確認が最も見落とされやすく、設計完了後に問題が発覚するリスクがあります。

実務的な対策としては、設計着手前に特定行政庁や指定確認検査機関への事前相談を活用することが有効です。複雑な制限が重なる敷地では、BIMや建築法規チェックソフトを使って斜線・日影を3Dで確認する方法も、近年の現場では一般的になってきています。これは使えそうです。

大阪市公式：建物の高さに関する制限（隣地高さ制限・北側高さ制限）について、大阪市独自の規制内容を確認できます。