旧耐震基準の建物と現行基準の違いと対策方法

旧耐震基準の建物と耐震性能について

旧耐震基準とは何か？建築基準法改正の歴史

旧耐震基準とは、1981年（昭和56年）5月31日以前に建築確認を受けた建物に適用されていた建築基準法の耐震基準のことを指します。この基準で建てられた建物は、現在の耐震基準（新耐震基準）と比較して耐震性能が低いとされています。

 

建築基準法における耐震基準の歴史を振り返ると、大きな地震災害を契機に段階的に強化されてきました。

• 1924年（大正13年）：市街地建築物法制定（初めての耐震規定）
• 1950年（昭和25年）：建築基準法制定
• 1971年（昭和46年）：建築基準法施行令改正（十勝沖地震を受けて）
• 1981年（昭和56年）：新耐震基準導入（宮城県沖地震の教訓から）
• 1995年（平成7年）：耐震基準強化（阪神・淡路大震災後）
• 2000年（平成12年）：性能規定化（建物の性能を数値で規定）

特に1981年の改正は画期的で、それまでの「中規模地震に対して建物が損傷しない」という基準から、「大規模地震に対しても建物が倒壊・崩壊しない」という考え方に大きく転換しました。この改正により、建物の耐震性能は飛躍的に向上したのです。

 

旧耐震基準の建物が持つ構造的な弱点と危険性

旧耐震基準で建てられた建物には、いくつかの構造的な弱点があります。これらの弱点が、地震時の被害を大きくする原因となっています。

 

1. 壁量の不足

   旧耐震基準の建物は、地震力に抵抗するための壁の量が現行基準と比べて少なく設計されています。特に木造住宅では、耐力壁の量が不足しているため、地震の揺れに対する抵抗力が弱いです。

    

2. 偏った壁配置

   旧基準では、建物内の壁の配置バランスについての規定が厳しくなかったため、壁が偏って配置されている建物が多く見られます。これにより、地震時にねじれ現象が生じやすく、建物に大きな損傷をもたらす可能性があります。

    

3. 接合部の強度不足

   柱と梁、基礎と土台などの接合部が現行基準に比べて弱く設計されています。地震の揺れによって、これらの接合部が外れやすく、建物全体の崩壊につながることがあります。

    

4. 基礎の脆弱性

   旧耐震基準時代の建物は、鉄筋コンクリート造の基礎ではなく、玉石基礎や無筋コンクリート基礎が使用されていることが多く、地震時に基礎自体が崩れる危険性があります。

    

5. 耐震要素の不足

   筋交いや耐震金物などの耐震要素が少なく、また適切に配置されていないケースが多いです。

    

これらの弱点により、旧耐震基準の建物は大地震時に倒壊する確率が高くなります。実際、1995年の阪神・淡路大震災では、旧耐震基準で建てられた建物の被害が顕著でした。震度7の地域では、1981年以前に建てられた木造住宅の約30%が全壊または大破したのに対し、新耐震基準の住宅では約5%にとどまったというデータがあります。

 

旧耐震基準と新耐震基準の具体的な違いと性能比較

旧耐震基準と新耐震基準（現行基準）には、設計思想から具体的な構造要件まで多くの違いがあります。ここでは、その主な違いを比較してみましょう。

 

設計思想の違い

項目	旧耐震基準（1981年以前）	新耐震基準（1981年以降）
想定地震	中規模地震（震度5程度）	大規模地震（震度6〜7）
設計目標	中規模地震で損傷しない	大規模地震でも倒壊・崩壊しない
設計方法	許容応力度設計が主	許容応力度設計に加え、保有耐力計算を導入

具体的な構造要件の違い（木造住宅の場合）

項目	旧耐震基準	新耐震基準
必要壁量	現行の約1/3〜1/2	地域・階数に応じて厳格に規定
壁配置	バランスの規定が緩い	偏りを防ぐ規定が厳格
基礎	玉石基礎や無筋基礎も可	鉄筋コンクリート造の基礎が必須
接合部	金物使用の規定が少ない	金物による緊結が必須
耐震等級	概ね等級1未満	等級1以上（等級3まで）

耐震性能の数値比較
新耐震基準の建物は、旧耐震基準の建物と比較して約2〜5倍の耐震性能を持つと言われています。具体的には。

• 旧耐震基準の建物：震度6強〜7の地震で倒壊する確率が約25%
• 新耐震基準の建物：震度6強〜7の地震で倒壊する確率が約5%

これらの数値は、過去の地震被害データから推定されたものです。特に注目すべきは、阪神・淡路大震災での建物被害状況です。この震災では、旧耐震基準の建物の被害率が新耐震基準の建物の約5倍だったというデータがあります。

 

旧耐震基準の建物における耐震診断の方法と重要性

旧耐震基準で建てられた建物に住んでいる、または所有している場合、まず最初に行うべきなのが耐震診断です。耐震診断とは、建物の耐震性能を評価し、地震に対する安全性を判断するための調査です。

 

耐震診断の種類

1. 一般診断法（簡易診断）
   • 目視による調査と簡単な計算で行う初期評価
   • 費用：5〜10万円程度
   • 期間：1〜2日程度
   • 特徴：概算の耐震性を把握できるが、詳細な評価には不十分
2. 精密診断法
   • 建物の詳細な調査と構造計算による高精度な評価
   • 費用：20〜50万円程度
   • 期間：2週間〜1ヶ月程度
   • 特徴：正確な耐震性評価と、具体的な補強案の提案が可能

耐震診断の評価基準
耐震診断の結果は、「構造耐震指標（Is値）」や「上部構造評点」などの数値で表されます。

 

• Is値（鉄筋コンクリート造・鉄骨造の場合）
  • 0.3未満：倒壊または崩壊する可能性が高い
  • 0.3以上0.6未満：倒壊または崩壊する可能性がある
  • 0.6以上：倒壊または崩壊する可能性が低い
• 上部構造評点（木造住宅の場合）
  • 1.0未満：倒壊する可能性が高い
  • 1.0以上1.5未満：一応倒壊しない
  • 1.5以上：倒壊する可能性が低い

  耐震診断の重要性
  耐震診断を行うことには、以下のような重要な意義があります。

  1. 生命と財産の保護

     地震による建物倒壊から家族の命と財産を守るための第一歩です。

      

  2. 適切な耐震改修計画の立案

     診断結果に基づいて、効果的かつ経済的な耐震改修計画を立てることができます。

      

  3. 補助金活用の前提条件

     多くの自治体では、耐震診断を受けることが耐震改修補助金の申請条件となっています。

      

  4. 資産価値の維持・向上

     耐震診断と必要な改修を行うことで、不動産としての資産価値を維持・向上させることができます。

      

  5. 将来的なコスト削減

     地震による被害を未然に防ぐことで、将来的な修繕費用や仮住まい費用などを削減できます。

      

  耐震診断は、専門の建築士や耐震診断士に依頼するのが一般的です。自治体によっては、無料または低価格で簡易診断を受けられる制度を設けているところもありますので、まずは地元の自治体に問い合わせてみることをおすすめします。

   

  国土交通省：耐震診断・改修の方法や支援制度についての詳細情報

  旧耐震基準の建物を所有する際のリスク管理と保険対策

  旧耐震基準の建物を所有している場合、地震に対するリスク管理と適切な保険対策が非常に重要です。ここでは、所有者が知っておくべきリスクと、それに対する保険や金融面での対策について解説します。

   

  旧耐震基準建物所有のリスク

  1. 人的リスク

     大地震時に建物が倒壊した場合、居住者の生命・身体に危険が及ぶ可能性があります。また、倒壊により近隣の建物や通行人に被害を与えた場合、所有者が賠償責任を負う可能性もあります。

      

  2. 経済的リスク
     • 建物の倒壊・損壊による資産価値の喪失
     • 修繕・再建築にかかる多額の費用
     • 仮住まい費用や事業中断による損失
     • 融資を受ける際の条件悪化や融資拒否
  3. 法的リスク

     特定の建物（学校、病院、ホテルなど）では、耐震診断が義務付けられており、基準を満たさない場合は改修が必要となります。また、賃貸物件の場合、入居者に対する安全配慮義務違反となる可能性があります。

      

  保険対策

  1. 地震保険の加入

     火災保険だけでは地震による損害はカバーされないため、地震保険への加入が必須です。地震保険は、火災保険に付帯する形で契約します。

      

     • 補償内容：地震、噴火、津波による火災、損壊、埋没、流失による損害
     • 保険金額：火災保険の30〜50%（建物は最大5,000万円、家財は最大1,000万円）
     • 保険料：建物の構造や所在地によって異なる（耐震等級により割引あり）
  2. 地震保険の割引制度の活用

     耐震診断や耐震改修を行うことで、地震保険料の割引を受けられる場合があります。

      

     • 耐震等級割引：10〜50%
     • 耐震診断割引：10%
     • 建築年割引：10%（1981年6月1日以降に新築された建物）
     • 免震建築物割引：50%
  3. 地震保険の補完としての共済や少額短期保険

     地震保険だけでは補償が不十分な場合、JA共済やコープ共済、少額短期保険などを組み合わせることで、より手厚い補償を得ることができます。

      

  金融面での対策

  1. 耐震改修のための融資制度の活用
     • 住宅金融支援機構の「リフォーム融資」
     • 自治体独自の低金利融資制度
     • 耐震改修促進税制による所得税控除
  2. 資産ポートフォリオの分散

     資産を旧耐震基準の不動産だけに集中させず、新耐震基準の不動産や金融資産など、リスクの異なる資産に分散投資することも重要です。

      

  3. 売却や建て替えの検討

     建物の状態や立地によっては、耐震改修よりも売却や建て替えが経済的に合理的な場合もあります。不動産の専門家や建築士に相談し、長期的な視点で判断することが大切です。

      

  旧耐震基準の建物を所有している場合は、これらのリスク管理策を総合的に検討し、自分の状況に最適な対策を講じることが重要です。まずは耐震診断を受け、建物の現状を正確に把握することから始めましょう。

   

  日本損害保険協会：地震保険の詳細と各種割引制度の解説

  旧耐震基準建物の耐震改修工事の種類と費用相場

  旧耐震基準の建物を現代の耐震基準に適合させるための耐震改修工事には、様々な種類と方法があります。ここでは、建物の構造別に主な耐震改修工事の種類、費用相場、そして工事期間について解説します。

   

  木造住宅の耐震改修

  1. 基礎の補強
     • 内容：無筋コンクリート基礎や玉石基礎を鉄筋コンクリート基礎に交換、または補強する工事
     • 費用相場：100〜300万円
     • 工期：2〜4週間
     • 特徴：建物の安定性を高める基本的な改修
  2. 耐力壁の増設・補強
     • 内容：筋交いや構造用合板を使用して壁の耐震性を高める工事
     • 費用相場：50〜150万円
     • 工期：1〜3週間
     • 特徴：比較的低コストで効果的な耐震性向上が可能
  3. 金物補強
     • 内容：柱と梁、土台と柱などの接合部を金物で補強する工事
     • 費用相場：30〜100万円
     • 工期：1〜2週間
     • 特徴：建物の一体性を高め、バラバラになるのを防ぐ
  4. 屋根の軽量化
     • 内容：重い瓦屋根を軽い金属屋根に交換する工事
     • 費用相場：100〜300万円
     • 工期：1〜3週間
     • 特徴：上部の重量を減らすことで地震時の負担を軽減

  鉄筋コンクリート造（RC造）建物の耐震改修

  1. 耐震壁の増設
     • 内容：既存の壁を補強したり、新たに耐震壁を設置する工事
     • 費用相場：1,000〜3,000万円（規模による）
     • 工期：1〜3ヶ月
     • 特徴：建物内部のレイアウト変更が必要になることが多い
  2. 鉄骨ブレースの設置
     • 内容：建物の外側や内側に鉄骨のブレース（筋交い）を設置する工事
     • 費用相場：1,500〜4,000万円（規模による）
     • 工期：2〜4ヶ月
     • 特徴：開口部を確保しながら補強できる利点がある
  3. 柱の補強（鋼板巻き・炭素繊維巻き）
     • 内容：既存の柱を鋼板や炭素繊維で巻いて補強する工事
     • 費用相場：500〜2,000万円（規模による）
     • 工期：1〜2ヶ月
     • 特徴：比較的短期間で施工可能で、室内スペースへの影響が少ない
  4. 免震・制震装置の設置
     • 内容：建物の基礎部分に免震装置を設置したり、制震ダンパーを取り付ける工事
     • 費用相場：3,000〜1億円以上（規模による）
     • 工期：3〜12ヶ月
     • 特徴：高額だが最も効果的な耐震対策の一つ

  費用を抑えるためのポイント

  1. 複数の業者から見積もりを取る

     同じ耐震改修プランでも、業者によって費用に差があることがあります。最低でも3社以上から見積もりを取ることをおすすめします。

      

  2. 補助金・助成金の活用

     多くの自治体では、耐震診断や耐震改修に対する補助金制度を設けています。一般的に、耐震診断は費用の2/3程度、耐震改修は費用の1/3〜1/2程度（上限あり）の補助が受けられることが多いです。

      

  3. 税制優遇措置の利用

     耐震改修を行った場合、所得税の特別控除や固定資産税の減額措置が適用される場合があります。

      

  4. 段階的な改修の検討

     予算に制約がある場合は、優先順位をつけて段階的に改修を行うことも一つの方法です。まずは倒壊リスクを大きく下げる基本的な補強から始め、余裕があれば追加の補強を行うといった計画を立てましょう。

      

  耐震改修は決して安い買い物ではありませんが、地震による被害を考えると、必要な投資と言えます。特に、長期間その建物に住み続ける予定がある場合や、賃貸物件として運用している場合は、早めの対策が重要です。

   

  国土交通省：耐震改修工法の種類と特徴についての詳細情報

  旧耐震基準建物の将来性と資産価値の変化予測

  旧耐震基準で建てられた建物の将来性と資産価値については、様々な要因が影響します。ここでは、不動産市場の動向や社会的背景を踏まえながら、旧耐震基準建物の将来性について考察します。

   

  資産価値の変化予測

  1. 基本的な価値下落傾向

     旧耐震基準の建物は、年々資産価値が下落する傾向にあります。特に、耐震改修がなされていない場合、その下落幅は大きくなります。国土交通省の調査によると、同じ条件の物件でも、旧耐震基準と新耐震基準では、売買価格に10〜30%の差が生じているというデータがあります。

      

  2. 立地による差異

     都心部や人気エリアでは、土地の価値が高いため、建物自体の耐震性能が低くても、一定の資産価値を維持できる場合があります。しかし、郊外や人口減少地域では、旧耐震基準の建物は急速に価値を失う可能性が高いです。

      

  3. 金融機関の融資姿勢の変化

     近年、金融機関は旧耐震基準の建物に対する融資に慎重になっています。住宅ローンの審査が厳しくなったり、融資期間が短くなったりする傾向があり、これが売買市場での流動性低下につながっています。

      

  将来的な市場動向予測

  1. 二極化の進行

     旧耐震基準の建物市場は、今後さらに二極化が進むと予測されます。耐震改修済みの物件や、希少性の高い歴史的建造物などは一定の需要を維持する一方、改修されていない一般的な物件は買い手が付きにくくなる傾向が強まるでしょう。

      

  2. 解体・建て替え需要の増加

     特に木造住宅では、耐震改修よりも解体して建て替える選択肢が増えています。解体費用の相場は木造で100〜200万円程度、RC造で300〜1,000万円程度ですが、自治体によっては解体費用の一部を補助する制度もあります。

      

  3. 空き家問題との関連

     旧耐震基準の建物は、所有者の高齢化と相まって空き家になるケースが増えています。2025年には空き家率が約20%に達するという予測もあり、特に旧耐震基準の空き家は、防災・防犯上の問題から行政による対応が強化される可能性があります。

      

  資産価値を維持・向上させるための戦略

  1. 耐震改修による付加価値の創出

     耐震改修と同時に、断熱性能の向上やバリアフリー化、デザイン性の向上などを図ることで、単なる「旧耐震基準の改修済み物件」ではなく、「現代のニーズに合った魅力的な物件」としての価値を創出できます。

      

  2. 歴史的・文化的価値の活用

     特に戦前や高度経済成長期の建物など、歴史的・文化的価値のある建物は、適切に保存・活用することで、独自の価値を持つ可能性があります。古民家再生やリノベーションによる活用が注目されています。

      

  3. 用途変更による再生

     住宅としての価値が低下した旧耐震基準の建物でも、耐震改修を行った上で、カフェやゲストハウス、シェアオフィスなど、新たな用途に変更することで、収益性を高められる可能性があります。

      

  旧耐震基準の建物を所有している場合、将来的な資産価値の変化を見据えた戦略的な判断が重要です。単に「古い建物だから価値がない」と決めつけるのではなく、立地や建物の特性、市場のニーズを総合的に分析し、最適な選択をすることが大切です。

   

  不動産流通推進センター：耐震性能が不動産価格に与える影響に関する研究